Logement : travailler sur la crise actuelle et prévenir les prochaines

L’abordabilité protégée d’abord!

Il y a deux concepts qui semblent à la fois se compléter et s’affronter quand on parle de crise du logement. Le manque d’offre et l’inabordabilité des logements disponibles.

Différents experts et organisations ont eu tendance à associer strictement la crise de l’abordabilité à celle de l’offre. Dans ce contexte, il est entendu que plus on construira, plus on atteindra une certaine abordabilité. Que ce soient les milieux de la construction, des promoteurs et de plusieurs organisations tels que la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL), l’abordabilité en logement, est une affaire d’offre et de demande. On ne peut être contre la vérité de La Palice, mais la réalité semble beaucoup plus complexe.

D’abord 2 questions à répondre, combien de nouveaux logements nous faudra-t-il pour atteindre une réelle abordabilité? Et en 2^e lieu, faudra-t-il nous demander de quelle abordabilité parlons-nous et pour qui?

Dans les deux cas, la SCHL reste une référence importante pour nous donner quelques indications. 

Concernant l’offre et la demande, la SCHL nous indiquait l’an dernier que pour le Québec seulement, il nous faudrait construire avant 2030, 620 000 nouvelles unités de logement, pour espérer que l’offre ait un effet sur la demande, et qu’elle influence les prix pour atteindre une certaine abordabilité.

Aux yeux de plusieurs, cet objectif semble irréaliste compte tenu de la capacité des promoteurs à livrer autant d’unités. Les éléments qui alimentent ce constat : crise de la pénurie de main d’œuvre, augmentation des taux d’intérêt, hausse des coûts de matériaux de construction, insécurité sur la vente ou la location des unités au prix du marché d’aujourd’hui.

En ce qui a trait à la définition de l’abordabilité, elle semble élastique pour plusieurs. Prenons par exemple certains programmes gouvernementaux encourageant de nouvelles unités « abordables » dont le prix de location ou de la vente est basé sur le prix médian du marché. Certains de ces programmes offrent des subventions aux promoteurs, en contrepartie d’une diminution du prix de location ou de vente sur le prix du marché, allant de 10% à 20% selon le programme.

Le 2^e élément à examiner, est la garantie de la durée de « cette abordabilité », à laquelle le promoteur doit s’engager. Là aussi, la durée de l’engagement peut varier selon le niveau de subvention qu’il pourrait recevoir. Par exemple pour le nouveau programme d’habitation abordable Québec (PHAQ), les promoteurs peuvent s’engager à maintenir une abordabilité (basée sur le prix médian au moment de la livraison- avec réduction) pour une période aussi courte qu’une durée de 10 ans, mais cet engagement peut aller jusqu’à 35 ans avec en prime un rehaussement de la subvention de l’état. L’expérience de la dernière année (la première année du PHAQ), est à l’effet que pour tous ceux ayant participé à ce nouveau programme, les promoteurs privés visent une période plus courte même s’ils reçoivent moins de subvention afin de se dégager plus rapidement du « carcan » gouvernemental, alors que les promoteurs sans but lucratif (coop et OBNL) tenteraient à l’inverse d’aller chercher le maximum de subvention en garantissant l’abordabilité sur 35 ans, puisque leur mission de toute façon n’est pas le profit mais plutôt de développer et maintenir du logement abordable.

La notion de « l’abordabilité pérenne » est donc elle aussi élastique selon le programme et surtout selon le promoteur (qu’il soit privé ou sans but lucratif) portant le projet d’habitation.

Tout ce méli-mélo vient souvent en contradiction avec la réelle définition des besoins impérieux dictée par la SCHL qui établit l’abordabilité par l’effort de la part du revenu du ménage consacrée aux dépenses en logement. Selon la SCHL, les dépenses en logement ne devraient pas dépasser 30% du revenu brut du ménage, sans que ceux-ci impactent les autres postes de dépenses comme l’épicerie, les médicaments, les transports, les loisirs des enfants, etc.

Dans le cas d’un promoteur privé s’engageant à répondre à des exigences de garder l’abordabilité pour une période encore là selon les critères du programme gouvernemental allant de 10 ans à 35 ans, la question que plusieurs se posent présentement : qu’arrive-t-il au ménage, à l’échéance de l’engagement qui garantie un prix pour cette période limitée? On pourra répondre sûrement que comme dans n’importe quel logement privé, les ménages locataires pourront faire valoir leurs droits au tribunal administratif du logement (TAL) dans le cas d’une hausse abusive. Pas très rassurant, voyant la pression exercée par certains propriétaires. De plus, bien qu’il soit difficile de mettre un chiffre sur le nombre de locataires aux prises avec une augmentation abusive, ayant recours au TAL; l’impression est que c’est une infime partie de ceux-ci qui contesteront devant le tribunal. Les locataires ne se rendent généralement pas au TAL, soit par crainte de représailles, soit par peur d’établir une mauvaise relation avec leur propriétaire ou tout simplement parce qu’ils ne connaissent pas leurs droits.

Dans le cas où c’est un OBNL ou une coop qui acquière un immeuble ou qui développe un projet, l’organisme promoteur (s’il est responsable) n’aura pas le choix d’ajuster ses prix de loyer pour garantir une viabilité de l’immeuble et se munir de réserve pour les rénovations futures, mais n’auront aucun impératif de le faire pour du profit. Les prix du marché de l’immobilier pourraient continuer de prendre un écart avec les revenus des ménages, ces logements détenus hors marché privé, garderont une réelle abordabilité dans le temps.

Cette abordabilité protégé par le statut et la mission de l’organisme promoteur, vise donc à répondre à une réelle abordabilité et de la maintenir selon la définition des besoins impérieux de la SCHL.

Bien que l’on sente présentement un déploiement de la part de certains OBNL en habitation pour un accroissement de leur patrimoine, il reste que l’ensemble de ces acteurs sans but lucratif (OBNL-coop-Offices municipales d’habitation) n’ont pas toujours les coudées franches en capacité financière, réglementaire ou en ressources humaines pour prendre le cheval de bataille de ce développement.

L’écosystème des acteurs en habitation comme celui du financement sont en chambardement présentement, entre autres par la crise vécue qui est sans précédent, mais aussi par les changements des programmes de financement. On pense en particulier à la mort annoncée du programme Accès-Logis du gouvernement québécois qui entre 1997 à aujourd’hui a pu contribuer à la construction de plusieurs milliers de logements sociaux, aujourd’hui détenus par des coopératives, des OBNL d’habitation ou des offices municipaux d’habitation.

Des fondations, de nouveaux fonds, des acteurs financiers qui peaufinent leurs interventions, font partie de cet écosystème du financement en changement présentement qui prennent de plus en plus de place, pour tenter d’amener des solutions et être complémentaires dans le développement de nouveaux projets.

Les villes ne sont pas en reste, puisque depuis que Montréal s’est doté d’un droit de préemption pour l’acquisition de propriétés dans le but de les consacrer à du logement social et abordable, d’autres villes ont imité ce geste. Les exemples pleuvent, mais les plus récents nous viennent de la part de la Ville de Québec et de la municipalité de Val David, qui ont voté récemment des règlements dans ce sens.

L’investissement dans le foncier pour les villes est la base même pour démarrer un projet d’habitation abordable. Les villes en se dotant d’une stratégie foncière, dont le droit de préemption sur des propriétés, s’assure de s’engager dans la voie d’un développement mixte et durable pour leur communauté.

Mais la question qui continuera de se poser dans le milieu municipal, sera assurément sur les moyens à mettre afin d’acquérir ces propriétés et de les développer, sans l’aide des gouvernements supérieurs pour l’instant.

J’ai recensé récemment pour le compte de la Caisse d’économie solidaire Desjardins (intervenant particulièrement auprès des entreprises en économie sociale), une foule d’actions et d’interventions possibles que les municipalités peuvent mettre de l’avant pour contribuer au développement de l’habitation abordable. Cette recension n’est pas exhaustive mais donne le ton que les villes plus que jamais veulent faire partie de la solution. Si vous avez un intérêt pour voir l’ensemble de ces pistes d’intervention d’ordre municipal, je joins ci bas le travail de recension réalisé en février dernier.

La notion d’une abordabilité à perpétuité ou protégée (comme j’aime la nommer), est de plus en plus comprise et différenciée d’une abordabilité pérenne limitée dans le temps (10 à 35 ans). Plus que le sujet de l’habitation est décortiqué et compris, plus on comprendra les crises et les solutions pour y remédier. Travailler sur l’abordabilité protégée avec des promoteurs sans but lucratifs c’est travailler sur la crise actuelle, mais surtout prévenir les prochaines qui viendront.

Richard Ryan

Consultant en habitation