On le sait maintenant, nous sommes non seulement en crise du logement, mais les pronostics pour s’en sortir à court terme ne sont pas très roses.
Bien connue déjà il y a quelques années par les moins nantis et dans certains territoires, cette situation de crise de l’offre et de l’abordabilité s’est généralisée au Québec. Il est reconnu qu’un seuil de logements disponibles dans une région qui tombe sous la barre de 3%, met à mal son abordabilité. Une situation qui semble perdurer dans la plupart des régions du Québec, pire encore, plusieurs villes ont vu leur taux d’inoccupation descendre sous la barre du 1%.
Dans une telle situation, il est normal de voir plusieurs acteurs s’écrier que nous devrons tous travailler ensemble pour atténuer les effets de la crise. Si une des solutions est de mettre des jalons pour accélérer la construction de nouveaux logements, la question qu’on doit se poser pourrait être: mais pour construire quoi? Et pour qui?
La crise atteint maintenant la classe moyenne, ce qui, dans le passé, était une situation qui touchait surtout les ménages à plus faibles revenus. Les conséquences peuvent être nombreuses: insalubrité, logement trop petit, éloignement de son milieu de vie, inabordabilité (considérée quand plus de 30% du revenu du ménage est consacré aux dépenses en logement).
Si le monde municipal a toujours joué un certain rôle en matière d’habitation, (salubrité, terrains, émission de permis, zonage) nous avons vu apparaître, avec cette crise, plusieurs acteurs municipaux qui se demandent comment en faire davantage pour préserver ou créer des milieux de vie intéressants, dynamiques et surtout abordables pour leurs concitoyens et concitoyennes.
Le premier constat que je fais dans l’accompagnement des municipalités et des villes, concerne les ressources insuffisantes pour pallier aux besoins en habitation. Les décideurs municipaux voudrait en faire plus et deviennent souvent impatients à force d’attendre l’argent des paliers supérieurs qui ont sous-financé ce secteur depuis plusieurs années. Malheureusement, les ressources et le cadre légal municipal ne permettent que partiellement une implication accrue de leur part. Mais néanmoins…
C’est avec ce constat que certaines villes ont commencées à examiner les outils qu’elles peuvent mettre de l’avant pour soutenir davantage le développement de logements abordables. Avec la pandémie, l’accroissement de la crise et l’arrivée de nouveaux élu-e-s en 2021, ce mouvement semble s’être accéléré.
Plusieurs de ces villes choisissent de développer quelques outils pour tenter de contribuer davantage. Certaines villes choisissent même de diriger leurs actions, leurs ressources ou leurs réglementations en priorisant l’habitation sans but lucratif détenus par les OSBL et les coop d’habitation ou les offices municipaux d’habitation (logement public).
Ce choix est audacieux, car d’une part, ces élu-e-s prennent partie pour des logements publics et communautaires qui desservent les ménages subissant ou à risque de subir les affres de cette crise. Ce choix permet également d’intervenir non seulement sur la crise présente, mais également sur celles du futur, puisque ces logements hors marché privé et protégés de la spéculation immobilière pourront rester abordables de manière pérenne.
On voit aussi poindre ici et là des politiques, réglementations ou actions qui ne sont pas limitées au secteur sans but lucratif, dans les grandes villes comme dans les plus petites municipalités. À l’instar des paliers supérieurs qui ouvrent les ressources en habitation abordable aux promoteurs privés, certaines villes développent également des outils pour du logement abordable ouverts au privé. Les exigences des gouvernements dans le cadre de ces programmes, comme celles de ces villes qui vont dans le même sens, sont que le prix du logement fourni soit au prix médian de la région ou avec une réduction allant de 10% à 20% pour une période fermée dans le temps et souvent sans réel contrôle.
Le prix médian étant déjà hors de portée, non seulement pour les ménages à revenus modestes mais aussi pour une bonne partie de la classe moyenne, une réduction de 10 ou 20% sur les loyers excluent toujours un grand pan des ménages pour se loger de manière abordable. Pire encore, la limite dans le temps pour l’engagement du promoteur, fait retourner à terme ces logements dans une spirale spéculative déjà bien connue.
Cette idée préconçue de l’abordabilité à tout vent évite un travail de fond que devrait peut-être faire le monde municipal avant de mettre en place ces bars ouverts. Une solution que d’autres villes tentent de mettre en place est de prioriser et même de réserver ce soutien à l’habitation abordable aux développeurs et acquéreurs sans but lucratif (OBNL/COOP/Office d’habitation). Non seulement ces dernières agissent sur la crise présente, mais elles s’assurent que l’argent public serve à l’intérêt collectif à long terme, puisque ces logements ne retourneront pas dans une spirale spéculative.
Que ce soit dans le développement de nouveaux logements sociaux/abordables ou dans l’acquisition dans le marché privé pour les mettre à l’abri de la spéculation, le secteur des organisations sans but lucratif en habitation peut jouer un rôle important dans la résolution de la crise, en autant qu’ils aient l’attention des décideurs gouvernementaux mais également du milieu municipal.
Plusieurs attendent de pied ferme le plan d’action en habitation de la ministre France-Élaine Duranceau qui doit être présenté à la fin du mois. Cela pourrait être une très bonne occasion de réserver les ressources, sommes toutes limitées, aux développeurs sans but lucratif plutôt que de l’ouvrir également secteur privé. Le gouvernement Legault pourrait, par la même occasion, offrir au milieu municipal davantage de pouvoirs lui permettant de prioriser les organisations sans but lucratif en matière de décisions pour favoriser le développement de l’habitation abordable.
Richard Ryan
Consultant en habitation abordable
Le 10 novembre 2023
Richard Ryan 