Richard Ryan

La révision de la loi sur l’aménagement et l’urbanisme (PL-16), va-t-elle répondre aux défis d’aujourd’hui?

Le PL-16, qu’en est-il en matière d’habitation abordable durable?

Cette semaine se terminait les consultations sur la révision de la loi sur l’aménagement et l’urbanisme qui a suscité beaucoup d’intérêt. C’est par cette loi que le gouvernement du Québec peut donner (ou pas) le ton à l’aménagement (et la protection du territoire), la densification, les règles dictant certains pouvoirs des municipalités, etc

J’ai eu le plaisir de collaborer au mémoire déposé par l’Alliance des corporations d’habitations à but non lucratif du territoire du grand Montréal (ACHAT) qui mettait l’emphase sur les éléments du projet de loi qui pourraient toucher l’habitation abordable. Malheureusement le mémoire n’a pas été rendu public et l’ACHAT n’a pas été invité à le partager devant les membres de la commission, mais on nous a assuré que les membres l’avait bien reçu.

En m’intéressant à la démarche de la Commission de l’Assemble nationale qui étudie ce projet de loi, quelques autres aspects ont également attiré mon attention.

D’abord du côté de l’Union des municipalité du Québec (UMQ), on a fait valoir la crainte d’une jurisprudence en faveur de promoteurs qui prend un certain essor présentement, en particulier dans le domaine de l’environnement, mais également dans le domaine de l’urbanisme par différentes contestations de modifications réglementaires municipales. La demande l’UMQ pour limiter cette jurisprudence qui a été favorable aux promoteurs privé contre l’intérêt public, est de réviser la loi permettant de clarifier les pouvoirs des municipalités.

La spéculation sur les milieux naturels ne devrait pas prévaloir sur l’intérêt collectif qui commande leur protection. Un propriétaire d’un milieu naturel qui a l’intention de le développer doit le faire conformément à la règlementation d’urbanisme de la municipalité. S’il s’agit d’un milieu humide et hydrique, elle prendra également en compte le système de compensation mis en place par le gouvernement du Québec.

La décision de développer le milieu naturel est alors une décision relevant du propriétaire. Or, la règlementation de la municipalité et le cadre juridique fixé par le gouvernement ne sont pas figés dans le temps. Ceux-ci ne peuvent pas et ne doivent pas être les garants d’un investissement qui comporte des risques. Le propriétaire d’un milieu naturel ne devrait pas tenir pour acquis qu’il pourra éternellement développer le milieu naturel.Or, la jurisprudence récente limite fortement la possibilité pour les municipalités de mettre en œuvre cette vision d’aménagement pourtant nécessaire au bien-être de la collectivité et conforme aux orientations du gouvernement du Québec.

Un conseil municipal démocratiquement élu ne peut plus, dans les faits, adopter un règlement de zonage conforme à l’habilitation prévue à l’article 113 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme qui a pour effet de modifier le zonage d’un milieu naturel afin de le protéger par exemple pour la mise en œuvre des plans qui lui sont imposés par la Loi sans courir le risque d’être accusé de procéder à une expropriation déguisée.
Tiré du mémoire de l’UMQ, « Cadre législatif d’aménagement », avril 2023

Du côté de Vivre en Ville qui ont suivi depuis le début toute la démarche préliminaire à ces consultations, la proposition du PL-16 est en train d’accoucher d’une souris et Vivre en Ville demande au gouvernement d’avoir beaucoup plus de courage pour répondre aux défis d’aujourd’hui et de demain.

Le projet de loi 16 n’est pas celui d’un gouvernement qui a pris la mesure de l’urgence climatique, ni de la crise de la biodiversité. Ce n’est pas celui d’un gouvernement déterminé à s’attaquer à la pénurie en habitation. Ce n’est pas celui d’un gouvernement conscient des coûts, publics et privés, associés aux choix d’organisation territoriale.

Bref, ce n’est pas un projet de loi transformateur.
Tiré du mémoire de Vivre en Ville, « Changement de pratiques, changement de culture » avril 2023

Pour revenir au mémoire déposé par l’ACHAT, qui regroupe des entreprises collectives en immobilier détenant plus de 4500 unités, il était important de faire valoir l’opportunité par ce changement législatif à mettre de l’avant des solutions durables en matière d’abordabilité en habitation.

C’est pourquoi l’Alliance, propose que le gouvernement du Québec par cette nouvelle mouture législative en matière d’aménagement urbain, favorise l’émergence et le développement des entreprises collectives en habitation, puisqu’elles peuvent garantir une abordabilité à long terme et ainsi pourraient nous prémunir de crises de l’abordabilité dans le futur. L’objectif proposé par l’ACHAT est qu’on se donne comme société un objectif d’atteindre 20% des logements locatifs à l’abri de la spéculation immobilière et donc détenus par des entreprises sans but lucratif (OBNL coop, offices d’habitation).

Richard Ryan

21 avril 2023

Pour avoir accès au mémoire de l’ACHAT:

recommandations_-pl16_achat_2023 Télécharger

Rapport d’étape du Chantier Montréal abordable sur le logement

Chantier Montréal abordable un premier rapport qui pose des jalons sur des actions à venir? Une histoire à suivre…

Le Chantier Montréal abordable publiait aujourd’hui un rapport d’étape de leurs travaux qui met la table pour une réflexion sur les cibles et les actions à entreprendre afin de répondre aux besoins criants en logement abordable.

Plusieurs pouvaient craindre des résultats d’un tel chantier, avec des acteurs aussi diversifiés qui ont été réunis pour s’entendre à la fois sur un diagnostic et des actions à entreprendre. Le scepticisme à ce type de démarche est souvent lié aux expériences passées du genre qui nous a plus souvent offert un nivelage par le bas (ou l’accouchement d’une souris) qu’à une réelle révolution nécessaire que commande une telle crise comme celle que nous vivons actuellement. Bien que ce rapport d’étape en soit qu’une première qui nous dresse un constat des situations d’abordabilité des ménages montréalais, les prémisses de pistes d’actions restent intéressantes. Nous devrons attendre (tel est la promesse dans ce rapport) les réelles actions et cibles en matière de logement abordable.

Il fallait quand même s’entendre sur un constat et une façon de le présenter, puisque le Chantier, réunit à la même table des acteurs du privé tels que l’Institut de développement urbain (IDU), les groupes promoteurs Prével et Broccolini, des acteurs du secteur de l’économie sociale en habitation tels que Bâtir son Quartier, la SDA, SOLIDES et UTILE, du milieu financier tels que New market funds, la Caisse d’économie solidaire Desjardins, le fonds immobilier de solidarité de la FTQ et la Ville de montréal initiatrice de cette démarche, représentée par son responsable à l’habitation Benoît Dorais, ainsi que la SHDM dont le mandat sera questionné et revu au cours du chantier.

Le premier fait qui attire l’attention dans ce rapport, c’est la division des ménages montréalais selon leurs revenus par quintile. C’est bien connu le logement est devenu inabordable à Montréal et un peu partout au Québec, dû en partie à un manque d’offre, mais surtout dû à de la surenchère spéculative, mais la spécification par groupe de revenus, rend la réalité encore plus éloquente.

Dans le marché privé, on peut retrouver des logements abordables, mais ce sont pour la plupart des logements occupés (surtout depuis plusieurs années et tenus par de plus vieux propriétaires), mais pour un nouveau ménage arrivant dans la région ou celui qui s’est fait évincer à la recherche d’un nouveau logement, le prix du marché est inabordable pour 60% des ménages (nous y reviendrons).

Le Chantier nous informe de manière plus précise que seuls les deux quintiles les plus haut, peuvent réellement se payer un loyer du marché sans dépasser la barre des 30% de leurs revenus consacré aux dépenses au logement. Ce qui veut dire que les ménages de 3 quintiles sur 5 se retrouvent ou se retrouveront s’ils doivent déménager dans une situation d’inabordabilité. Que ce soit une construction neuve ou un logement déjà construit devenu vacant, 60% des ménages montréalais n’y auront pas accès, sans devoir couper dans le budget d’autres besoins (épicerie, transport, médicament, loisir des enfants, etc).

Sans rentrer dans le détails des actions à prendre qui viendront avec la poursuite de leurs travaux, le Chantier Montréal abordable, oriente néanmoins dans ce rapport quelques pistes tout en visant les acteurs qui devraient s’impliquer. Tantôt la Ville de Montréal, tantôt le gouvernement du Québec, tantôt les autres acteurs de l’habitation…

En nommant qu’il nous faut donner une attention particulière au premier quintile (les 20% des ménages avec les revenus les plus bas), la solution pour cette partie de la population qui est encore plus éloignée que les autres quintiles de la possibilité d’obtenir une abordabilité en habitation, est assurément dans l’investissement en logement social subventionné.

Les représentants du marché privé prôneront sûrement l’idée de donner davantage de subventions individuelles à ces ménages pour payer une partie d’un logement du marché privé. Certes cela peut être une solution à court terme, mais ne garantie pas une abordabilité à long terme et le ménage en question, pris avec une telle entente avec un propriétaire privé, se voit encore dans une situation de vulnérabilité puisqu’il est dépendant d’un propriétaire qui peut mettre fin à l’entente à n’importe quel moment.

Il semble y avoir également un consensus autour de la table qu’il faudrait que les autorités publiques investissent et agissent davantage également pour les ménages du 2e et du 3e quintile. Le premier tableau indique réellement que le privé ne pourra fournir à lui seul, des logements abordables pour ces tranches. C’est -à -dire pour les ménages avec enfants gagnant jusqu’à 118 000$ (ou 98 000$ pour un couple sans enfant). Pour ces 3/5e des ménages montréalais, en tombant dans une situation de recherche d’un toit, ils ne pourront vraisemblablement obtenir une habitation respectant les règles de l’abordabilité telles que définies par la SCHL (les besoins impérieux).

La réponse à une habitation abordable pour les ménages du premier quintile, nous indique encore une fois qu’il nous faudra investir beaucoup dans le logement communautaire ou public. Pour ce qui est du 2e et du 3e quintile, le réseau de l’habitation sans but lucratif (OBNL-coop) avec l’aide d’investissements publics, d’allègements fiscaux, réglementaires ou en utilisant leurs marges d’équité pour de nouvelles acquisitions (ou plusieurs de ces pistes jumelées), devront faire partie des solutions beaucoup plus généralisées qu’elles le sont aujourd’hui.

Le privé pourrait aussi bénéficier d’aide gouvernementale ou autres allègements, qui pourraient rendre le prix sortant de leur produit plus abordable du moins pour le 3e quintile. Ces solutions ne seraient sûrement pas pérennes dans le temps, puisque dès la première vente d’une telle propriété, elle prendra vite le chemin du prix du marché et s’adressera aux plus nantis des ménages (soit dans un contexte actuel, les ménages du 4e et 5e quintile).

Il faut reconnaître que d’arriver à ces premiers constats avec cette panoplie d’acteurs, il y a eu un grand bout de chemin de fait. Il restera maintenant de savoir si on s’entend sur les actions à prioriser. Mais si tel est le cas, un grand joueur manque toujours à l’appel et le dernier budget était assez éloquent à cet égard… Où est donc le gouvernement québécois dans cet écosystème?

Richard Ryan

Consultant en habitation

12 avril 2023

Pour avoir accès au rapport d’étape du Chantier Montréal abordable:

rapport-detape-chantier-montreal-abordable-12-avril-2023 Télécharger

Entrevue sur la situation des résidences touristiques à Montréal

Entrevue de Richard Ryan sur la situation des résidences de tourisme (de type AirBnB) à Montréal. Émission Le Fil de Noovo, édition du 5 avril 2023

À l’émission Le Fil, Noovo, édition du 5 avril 2023

AirBnB quand tu nous tiens…

Drame dans le vieux Montréal où un immeuble patrimonial brûle en faisant 7 victimes… on découvre qu’il y avait de la location touristique illégale sur AirBnB…

Depuis le drame de l’incendie de la semaine dernière dans le Vieux-Montréal sur la Place d’Youville, j’ai été interpellé par plusieurs médias traditionnels et sociaux pour commenter ou expliquer la situation concernant l’hébergement touristique. Est-ce la faute de la Ville de Montréal ou celle du gouvernement du Québec? On semble en perdre son latin…

J’ai été dans mes années d’élu municipal à Montréal, porteur du dossier des résidences touristiques que m’avait confié la mairesse au cours du mandat 2017-2021. Mon rôle principal a été de consulter une douzaine d’acteurs clés et d’organisation et de faire des recommandations au nom de la Ville à la ministre du tourisme (Mme Julie Boulet du PLQ, à l’époque). Mais même au cours des mandats précédents (2009-2017) comme élu du district Mile End sur le Plateau Mont-Royal, le dossier des résidences de tourisme était un sujet déjà chaud et qui m’a beaucoup préoccupé par ses nuisances rapportées lors des conseils d’arrondissement, mais également par les pertes de logements reliées à cette activité illégale.

Beaucoup de choses se sont dites sur le sujet depuis le drame de la semaine dernière. À savoir à qui la responsabilité concernant l’illégalité d’une exploitation de résidence de tourisme. Rappelons que l’arrondissement Ville-Marie en 2018 (tout comme Le Plateau et d’autres arrondissements) a réduit à peau de chagrin la possibilité de transformer légalement un logement régulier pour un usage de résidence de tourisme (de type commercial). Je spécifie ici le type commercial car pour une résidence principale, il est toujours possible (dans la plupart des territoires) d’aller chercher son enregistrement auprès des autorités provinciales, mais ce n’est pas le sujet ici.

Alors qui doit intervenir sur l’exploitation illégale d’une résidence de tourisme, Québec ou Montréal? Dans un tel cas, il y a double illégalité, soit en vertu du règlement d’urbanisme qui ne permet pas un tel usage dans la zone en question, mais également en vertu de la loi sur l’hébergement touristique puisque comme les appartements ne se situent pas dans la bonne zone, il est impossible pour le locateur de s’accréditer en vertu de la loi d’hébergement touristique provinciale, c’est la principale condition.

Pour la question de zonage (l’usage de résidence de tourisme) c’est aux inspecteurs de l’arrondissement à faire respecter le règlement municipal, mais les mesures sont encadrées par la législation provinciale, car au Québec même si Montréal a atteint un certain statut d’autonomie avec le statut de métropole, il demeure que les municipalités sont des « créatures » du gouvernement québécois et régies par des lois provinciales (LAU, Loi des citées et villes, etc).

Dans ce cas ci les inspecteurs, s’ ils réussissent à prouver l’illégalité, une amende ne peut dépasser 1000$ pour une première offense pour une personne physique et 2000$ pour une personne morale. C’est le double pour une récidive. On s’entend que dans le cas de profits qu’un locateur peut faire sur une plateforme comme AirBnB, c’est une vraie farce!

Et d’autant plus que l’inspecteur devra prouver qu’il s’agit bien du bon appartement avec la bonne annonce, rappelons qu’il n’y a pas d’adresse indiquée sur les plateformes, ni de photo de la façade de l’appartement. La meilleure preuve béton serait que l’inspecteur ou agent payé par l’arrondissement, aille lui-même séjourner et qu’il amène une preuve de transaction en cour. Bonjour la galère, pour à peine donner une tape sur les doigts au locateur qui loue illégalement.

Dans ce cas, l’activité est aussi illégale en vertu de la loi provinciale d’hébergement touristique qui prévoit elle, des amendes allant jusqu’à 25000$ à une personne physique ou 50000$ à une personne morale. Jusqu’en 2018, c’était une équipe d’inspecteurs de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ) qui étaient responsables de faire respecter la loi (C’est aussi la CITQ qui émet les permis/l’enregistrement d’hébergement touristique).

Trouvant que les inspecteurs de la CITQ par leurs pouvoirs d’enquête limités, étant peu efficaces, le gouvernement du Québec a délégué ces pouvoirs de coercition à Revenu Québec (juin 2018). Un peu comme du côté municipal, les inspecteurs de la CITQ, n’ayant pas force d’enquête sur les dossiers, arrivaient très mal à monter des preuves sans équivoque d’activité illégale.

Ce changement de garde a été salué par la Ville de Montréal, car cela faisait partie des recommandations que nous avions fait à l’époque au gouvernement du Québec. Pour soutenir le travail de Revenu Québec, la Ville a aussi recommandé de mieux clarifier la catégorie de résidence principale (location occasionnelle chez soi) d’avec la location commerciale, soit la résidence de tourisme. Cette modification a également été faite l’année suivante et appliquée à partir du 1er mai 2020. La ministre du tourisme a aussi par la même occasion, imposé la publication sur toute annonce (ou babillard) le numéro d’enregistrement du lieu d’hébergement touristique, peu importe sa catégorie (résidence principale ou résidence touristique).

Une autre recommandation faite par la Ville au cours de cette période, a été d’ajouter des ressources en enquête et inspection à Revenu Québec dans une escouade spécialement dédiée à l’activité d’hébergement touristique. Malheureusement le ministre du Revenu, n’a jamais cru bon d’aller dans ce sens. Malgré les pressions de la Ville, de l’opposition et de différents groupes de la société civile.

Il nous faut donc un drame, pour que tous et toutes nous nous réveillons! En consultant le site “Inside AirBnB”, on remarque qu’à Montréal en ce 21 mars 2023, il y a près de 14000 annonces sur la plateforme AIrBnB, 77% sont des logements entiers et que 92,5% n’ont aucun numéro d’enregistrement d’inscrit, malgré l’obligation dans la loi depuis le 1er mai 2020, il y a près de 3 ans.

Exploration du site Inside AirBnB du 21 mars 2023

J’écoutais hier la ministre du tourisme, dire qu’elle va resserrer les règles en obligeant d’inscrire le numéro d’enregistrement sur les annonces, mais c’est déjà le cas dans la loi, depuis 3 ans. Il a été question aussi, de modifier la loi pour obliger la plateforme d’éliminer toutes les fiches n’ayant pas de numéro, c’est une bonne proposition, évidemment si le gouvernement est prêt à aller au bout de cette démarche, tant au niveau législatif que juridique, puisqu’il sera très difficile de négocier de gré à gré avec la plateforme AirBnB. Mais rien n’est impossible puisque d’autres juridictions ont agi dans ce sens.

D’autre part, le ministre des Finances et du Revenu, Éric Girard que nous entendions pour la première fois au sujet de l’activité illégale de AirBnB, dit qu’il verra comment l’équipe de Revenu Québec pourrait être plus efficace. Il serait peut-être intéressant qu’il revienne à la proposition faite depuis quelques années par la Ville de Montréal: d’ajouter des ressources à RQ tout en créant une escouade spécialement axée sur cette activité et qu’elle agisse! Des amendes jusqu’à 25000$ sont déjà prévues dans la loi, ça doit bien finir par avoir un impact. En autant qu’on en émette!

Richard Ryan

Consultant en habitation

Conseiller municipal de 2009 à 2021