Non classé – Richard Ryan

Crise du logement: le monde municipal à la croisée des chemins

On le sait maintenant, nous sommes non seulement en crise du logement, mais les pronostics pour s’en sortir à court terme ne sont pas très roses.

Bien connue déjà il y a quelques années par les moins nantis et dans certains territoires, cette situation de crise de l’offre et de l’abordabilité s’est généralisée au Québec. Il est reconnu qu’un seuil de logements disponibles dans une région qui tombe sous la barre de 3%, met à mal son abordabilité. Une situation qui semble perdurer dans la plupart des régions du Québec, pire encore, plusieurs villes ont vu leur taux d’inoccupation descendre sous la barre du 1%.

Dans une telle situation, il est normal de voir plusieurs acteurs s’écrier que nous devrons tous travailler ensemble pour atténuer les effets de la crise. Si une des solutions est de mettre des jalons pour accélérer la construction de nouveaux logements, la question qu’on doit se poser pourrait être: mais pour construire quoi? Et pour qui?

La crise atteint maintenant la classe moyenne, ce qui, dans le passé, était une situation qui touchait surtout les ménages à plus faibles revenus. Les conséquences peuvent être nombreuses: insalubrité, logement trop petit, éloignement de son milieu de vie, inabordabilité (considérée quand plus de 30% du revenu du ménage est consacré aux dépenses en logement).

Si le monde municipal a toujours joué un certain rôle en matière d’habitation, (salubrité, terrains, émission de permis, zonage) nous avons vu apparaître, avec cette crise, plusieurs acteurs municipaux qui se demandent comment en faire davantage pour préserver ou créer des milieux de vie intéressants, dynamiques et surtout abordables pour leurs concitoyens et concitoyennes.

Le premier constat que je fais dans l’accompagnement des municipalités et des villes, concerne les ressources insuffisantes pour pallier aux besoins en habitation. Les décideurs municipaux voudrait en faire plus et deviennent souvent impatients à force d’attendre l’argent des paliers supérieurs qui ont sous-financé ce secteur depuis plusieurs années. Malheureusement, les ressources et le cadre légal municipal ne permettent que partiellement une implication accrue de leur part. Mais néanmoins…

C’est avec ce constat que certaines villes ont commencées à examiner les outils qu’elles peuvent mettre de l’avant pour soutenir davantage le développement de logements abordables. Avec la pandémie, l’accroissement de la crise et l’arrivée de nouveaux élu-e-s en 2021, ce mouvement semble s’être accéléré.

Plusieurs de ces villes choisissent de développer quelques outils pour tenter de contribuer davantage. Certaines villes choisissent même de diriger leurs actions, leurs ressources ou leurs réglementations en priorisant l’habitation sans but lucratif détenus par les OSBL et les coop d’habitation ou les offices municipaux d’habitation (logement public).

Ce choix est audacieux, car d’une part, ces élu-e-s prennent partie pour des logements publics et communautaires qui desservent les ménages subissant ou à risque de subir les affres de cette crise. Ce choix permet également d’intervenir non seulement sur la crise présente, mais également sur celles du futur, puisque ces logements hors marché privé et protégés de la spéculation immobilière pourront rester abordables de manière pérenne.

On voit aussi poindre ici et là des politiques, réglementations ou actions qui ne sont pas limitées au secteur sans but lucratif, dans les grandes villes comme dans les plus petites municipalités. À l’instar des paliers supérieurs qui ouvrent les ressources en habitation abordable aux promoteurs privés, certaines villes développent également des outils pour du logement abordable ouverts au privé. Les exigences des gouvernements dans le cadre de ces programmes, comme celles de ces villes qui vont dans le même sens, sont que le prix du logement fourni soit au prix médian de la région ou avec une réduction allant de 10% à 20% pour une période fermée dans le temps et souvent sans réel contrôle.

Le prix médian étant déjà hors de portée, non seulement pour les ménages à revenus modestes mais aussi pour une bonne partie de la classe moyenne, une réduction de 10 ou 20% sur les loyers excluent toujours un grand pan des ménages pour se loger de manière abordable. Pire encore, la limite dans le temps pour l’engagement du promoteur, fait retourner à terme ces logements dans une spirale spéculative déjà bien connue.

Cette idée préconçue de l’abordabilité à tout vent évite un travail de fond que devrait peut-être faire le monde municipal avant de mettre en place ces bars ouverts. Une solution que d’autres villes tentent de mettre en place est de prioriser et même de réserver ce soutien à l’habitation abordable aux développeurs et acquéreurs sans but lucratif (OBNL/COOP/Office d’habitation). Non seulement ces dernières agissent sur la crise présente, mais elles s’assurent que l’argent public serve à l’intérêt collectif à long terme, puisque ces logements ne retourneront pas dans une spirale spéculative.

Que ce soit dans le développement de nouveaux logements sociaux/abordables ou dans l’acquisition dans le marché privé pour les mettre à l’abri de la spéculation, le secteur des organisations sans but lucratif en habitation peut jouer un rôle important dans la résolution de la crise, en autant qu’ils aient l’attention des décideurs gouvernementaux mais également du milieu municipal.

Plusieurs attendent de pied ferme le plan d’action en habitation de la ministre France-Élaine Duranceau qui doit être présenté à la fin du mois. Cela pourrait être une très bonne occasion de réserver les ressources, sommes toutes limitées, aux développeurs sans but lucratif plutôt que de l’ouvrir également secteur privé. Le gouvernement Legault pourrait, par la même occasion, offrir au milieu municipal davantage de pouvoirs lui permettant de prioriser les organisations sans but lucratif en matière de décisions pour favoriser le développement de l’habitation abordable.

Richard Ryan

Consultant en habitation abordable

Le 10 novembre 2023

L’abordabilité protégée (2e volet) où Vienne ne s’est pas construite en un jour…

Vienne détient 62% de son parc immobilier à l’abris de la spéculation, mais Vienne « la rouge » ne s’est pas construite en un jour…

La mairesse de Montréal est présentement à Vienne où 62% du parc immobilier est détenu par la ville de Vienne, des OBNL ou des coop.

Dans un article que j’ai publié en début de semaine, j’évoquais les différences entre une abordabilité du moment ou pour une période limitée avec une abordabilité protégée à perpétuité.

S’il est vrai que la construction massive de logements privés, pourrait avoir un impact positif sur les prix du moment, il faut reconnaître pour que cette solution soit durable, il nous faudra mettre à l’abris de la spéculation immobilière, une partie de ce parc immobilier .

Et Vienne devient un modèle pour toute ville ou juridiction du monde qui désire agir de manière durable sur une crise du logement qui est sans précédent. Montréal, les autres villes du Québec et même les petites municipalités, n’y échappent pas.

Complexe Alterlaa de Vienne, photo Isabelle Ducas de La Presse

Vienne ne s’est pas construite en un jour…

Pour arriver à 62% de leur parc immobilier en logements sociaux et abordables protégés (hors marché privé), Vienne a du prendre le taureau par les cornes dans un contexte d’une grave crise du logement à la sortie de la 1ère guerre mondiale, il y a plus d’un siècle. Aujourd’hui la championne du logement social compte 420 000 unités appartenant à la Ville ou à des organisations sans but lucratif. Quelques vastes chantiers ont contribué à construire ce patrimoine, soit un premier chantier de 25 000 unités en 5 ans après le premier conflit mondial, puis un second encore plus grand de 60 000 unités entre les deux guerres. (1)

À titre d’exemple Montréal, une ville comparable en dimension et en population, compte 61 500 unités en HLM, en coopératives d’habitation ou détenus par des organismes sans but lucratif (OBNL). L’équivalent de 7,9% de l’ensemble de son parc immobilier. Loin du 62% de Vienne, on en convient. Lorsqu’on s’éloigne de la Ville de Montréal, un peu partout au Québec, les chiffres en logements sociaux et communautaires sont encore bien plus faméliques. (2)

Autre fait intéressant à Vienne est que le logement dit social, n’est pas nécessairement juste pour les moins nantis, le nombre peut sûrement le justifier. Le terme social n’est pas associé à pauvreté. Ce que l’on souhaite c’est qu’il y ait une mixité. Bien sûr différentes catégories de logements sociaux se louent à différents prix, mais même les plus luxueux d’entre eux, sont bien en deçà du prix du marché. Dans un tel contexte les viennois n’ont pas le même appétit pour l’acquisition d’une propriété. Et les logements sociaux de Vienne visent donc les 3 premiers quintiles des ménages, soit celui à faible revenu mais aussi ceux de la classe moyenne. Voir à ce sujet le rapport d’étape du Chantier Montréal abordable paru il y a quelques jours, où justement les ménages montréalais des 3 premiers quintiles ne peuvent accéder à un logement abordable (un logement abordable est celui qu’un ménage consacre moins de 30% de son revenu aux dépenses en logement).

Il aura fallu beaucoup de courage politique et une constance dans les orientations, pour que Vienne (la rouge) arrive à un tel résultat. Par contre, rappelons que les pouvoirs et les ressources de Vienne ne sont pas les mêmes que Montréal.

À titre d’exemple avec des pouvoirs d’état, la ville de Vienne a pu implanter un impôt sur le revenu des ménages de 0,5% qui est consacré à l’habitation sociale.

Bien que Montréal agit et met l’habitation en priorité ces dernières années, elle ne pourra arriver seule à se donner des objectifs d’abordabilité pérenne plus ambitieux, sans l’aide des gouvernements supérieurs. Le laisser-aller du programme Accès-Logis au cours de la dernière décennie et même son abandon récent par la ministre de l’habitation, n’augure rien de bon. Malgré cet état de fait plusieurs acteurs de la société civile se mobilisent avec des villes pour trouver des solutions.

Il ne s’agit pas d’arriver à 62% du parc hors marché (ce que Vienne a atteint en plus d’un siècle), mais d’avoir des ambitions à moyen terme qui pourraient faire monter la part de logements protégés de 7,9% à 20% ou même 25%, ce qui serait un but possible à atteindre, si tous les acteurs et actrices de la société travaillaient dans le même sens.

Une crise du logement telle que vécue présentement au Québec, dicterait sans doute des décisions et des actions gouvernementales demandant beaucoup de courage politique, mais surtout une vision claire de ce qu’apporte dans une société d’avoir un toit sain et abordable pour toute sa population.

Richard Ryan

Consultant en habitation

(1) https://www.lapresse.ca/actualites/2021-10-13/la-presse-en-autriche/logement-social-les-lecons-de-vienne.php

(2) https://portail-m4s.s3.montreal.ca/pdf/repartition_2021_des_logements_sociaux_et_communautaires.pdf

Autre référence:

Cahier métropolitain sur l’habitation dans le Grand-Montréal réalisé par la Communauté Métropolitaine de Montréal

Logement : travailler sur la crise actuelle et prévenir les prochaines

Une meilleure offre en logement pourrait être une solution à la crise, mais si l’abordabilité n’est pas protégée, cette solution ne sera pas durable…

L’abordabilité protégée d’abord!

Il y a deux concepts qui semblent à la fois se compléter et s’affronter quand on parle de crise du logement. Le manque d’offre et l’inabordabilité des logements disponibles.

Différents experts et organisations ont eu tendance à associer strictement la crise de l’abordabilité à celle de l’offre. Dans ce contexte, il est entendu que plus on construira, plus on atteindra une certaine abordabilité. Que ce soient les milieux de la construction, des promoteurs et de plusieurs organisations tels que la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL), l’abordabilité en logement, est une affaire d’offre et de demande. On ne peut être contre la vérité de La Palice, mais la réalité semble beaucoup plus complexe.

D’abord 2 questions à répondre, combien de nouveaux logements nous faudra-t-il pour atteindre une réelle abordabilité? Et en 2^e lieu, faudra-t-il nous demander de quelle abordabilité parlons-nous et pour qui?

Dans les deux cas, la SCHL reste une référence importante pour nous donner quelques indications.

Concernant l’offre et la demande, la SCHL nous indiquait l’an dernier que pour le Québec seulement, il nous faudrait construire avant 2030, 620 000 nouvelles unités de logement, pour espérer que l’offre ait un effet sur la demande, et qu’elle influence les prix pour atteindre une certaine abordabilité.

Aux yeux de plusieurs, cet objectif semble irréaliste compte tenu de la capacité des promoteurs à livrer autant d’unités. Les éléments qui alimentent ce constat : crise de la pénurie de main d’œuvre, augmentation des taux d’intérêt, hausse des coûts de matériaux de construction, insécurité sur la vente ou la location des unités au prix du marché d’aujourd’hui.

En ce qui a trait à la définition de l’abordabilité, elle semble élastique pour plusieurs. Prenons par exemple certains programmes gouvernementaux encourageant de nouvelles unités « abordables » dont le prix de location ou de la vente est basé sur le prix médian du marché. Certains de ces programmes offrent des subventions aux promoteurs, en contrepartie d’une diminution du prix de location ou de vente sur le prix du marché, allant de 10% à 20% selon le programme.

Le 2^e élément à examiner, est la garantie de la durée de « cette abordabilité », à laquelle le promoteur doit s’engager. Là aussi, la durée de l’engagement peut varier selon le niveau de subvention qu’il pourrait recevoir. Par exemple pour le nouveau programme d’habitation abordable Québec (PHAQ), les promoteurs peuvent s’engager à maintenir une abordabilité (basée sur le prix médian au moment de la livraison- avec réduction) pour une période aussi courte qu’une durée de 10 ans, mais cet engagement peut aller jusqu’à 35 ans avec en prime un rehaussement de la subvention de l’état. L’expérience de la dernière année (la première année du PHAQ), est à l’effet que pour tous ceux ayant participé à ce nouveau programme, les promoteurs privés visent une période plus courte même s’ils reçoivent moins de subvention afin de se dégager plus rapidement du « carcan » gouvernemental, alors que les promoteurs sans but lucratif (coop et OBNL) tenteraient à l’inverse d’aller chercher le maximum de subvention en garantissant l’abordabilité sur 35 ans, puisque leur mission de toute façon n’est pas le profit mais plutôt de développer et maintenir du logement abordable.

La notion de « l’abordabilité pérenne » est donc elle aussi élastique selon le programme et surtout selon le promoteur (qu’il soit privé ou sans but lucratif) portant le projet d’habitation.

Tout ce méli-mélo vient souvent en contradiction avec la réelle définition des besoins impérieux dictée par la SCHL qui établit l’abordabilité par l’effort de la part du revenu du ménage consacrée aux dépenses en logement. Selon la SCHL, les dépenses en logement ne devraient pas dépasser 30% du revenu brut du ménage, sans que ceux-ci impactent les autres postes de dépenses comme l’épicerie, les médicaments, les transports, les loisirs des enfants, etc.

Dans le cas d’un promoteur privé s’engageant à répondre à des exigences de garder l’abordabilité pour une période encore là selon les critères du programme gouvernemental allant de 10 ans à 35 ans, la question que plusieurs se posent présentement : qu’arrive-t-il au ménage, à l’échéance de l’engagement qui garantie un prix pour cette période limitée? On pourra répondre sûrement que comme dans n’importe quel logement privé, les ménages locataires pourront faire valoir leurs droits au tribunal administratif du logement (TAL) dans le cas d’une hausse abusive. Pas très rassurant, voyant la pression exercée par certains propriétaires. De plus, bien qu’il soit difficile de mettre un chiffre sur le nombre de locataires aux prises avec une augmentation abusive, ayant recours au TAL; l’impression est que c’est une infime partie de ceux-ci qui contesteront devant le tribunal. Les locataires ne se rendent généralement pas au TAL, soit par crainte de représailles, soit par peur d’établir une mauvaise relation avec leur propriétaire ou tout simplement parce qu’ils ne connaissent pas leurs droits.

Dans le cas où c’est un OBNL ou une coop qui acquière un immeuble ou qui développe un projet, l’organisme promoteur (s’il est responsable) n’aura pas le choix d’ajuster ses prix de loyer pour garantir une viabilité de l’immeuble et se munir de réserve pour les rénovations futures, mais n’auront aucun impératif de le faire pour du profit. Les prix du marché de l’immobilier pourraient continuer de prendre un écart avec les revenus des ménages, ces logements détenus hors marché privé, garderont une réelle abordabilité dans le temps.

Cette abordabilité protégé par le statut et la mission de l’organisme promoteur, vise donc à répondre à une réelle abordabilité et de la maintenir selon la définition des besoins impérieux de la SCHL.

Bien que l’on sente présentement un déploiement de la part de certains OBNL en habitation pour un accroissement de leur patrimoine, il reste que l’ensemble de ces acteurs sans but lucratif (OBNL-coop-Offices municipales d’habitation) n’ont pas toujours les coudées franches en capacité financière, réglementaire ou en ressources humaines pour prendre le cheval de bataille de ce développement.

L’écosystème des acteurs en habitation comme celui du financement sont en chambardement présentement, entre autres par la crise vécue qui est sans précédent, mais aussi par les changements des programmes de financement. On pense en particulier à la mort annoncée du programme Accès-Logis du gouvernement québécois qui entre 1997 à aujourd’hui a pu contribuer à la construction de plusieurs milliers de logements sociaux, aujourd’hui détenus par des coopératives, des OBNL d’habitation ou des offices municipaux d’habitation.

Des fondations, de nouveaux fonds, des acteurs financiers qui peaufinent leurs interventions, font partie de cet écosystème du financement en changement présentement qui prennent de plus en plus de place, pour tenter d’amener des solutions et être complémentaires dans le développement de nouveaux projets.

Les villes ne sont pas en reste, puisque depuis que Montréal s’est doté d’un droit de préemption pour l’acquisition de propriétés dans le but de les consacrer à du logement social et abordable, d’autres villes ont imité ce geste. Les exemples pleuvent, mais les plus récents nous viennent de la part de la Ville de Québec et de la municipalité de Val David, qui ont voté récemment des règlements dans ce sens.

L’investissement dans le foncier pour les villes est la base même pour démarrer un projet d’habitation abordable. Les villes en se dotant d’une stratégie foncière, dont le droit de préemption sur des propriétés, s’assure de s’engager dans la voie d’un développement mixte et durable pour leur communauté.

Mais la question qui continuera de se poser dans le milieu municipal, sera assurément sur les moyens à mettre afin d’acquérir ces propriétés et de les développer, sans l’aide des gouvernements supérieurs pour l’instant.

J’ai recensé récemment pour le compte de la Caisse d’économie solidaire Desjardins (intervenant particulièrement auprès des entreprises en économie sociale), une foule d’actions et d’interventions possibles que les municipalités peuvent mettre de l’avant pour contribuer au développement de l’habitation abordable. Cette recension n’est pas exhaustive mais donne le ton que les villes plus que jamais veulent faire partie de la solution. Si vous avez un intérêt pour voir l’ensemble de ces pistes d’intervention d’ordre municipal, je joins ci bas le travail de recension réalisé en février dernier.

La notion d’une abordabilité à perpétuité ou protégée (comme j’aime la nommer), est de plus en plus comprise et différenciée d’une abordabilité pérenne limitée dans le temps (10 à 35 ans). Plus que le sujet de l’habitation est décortiqué et compris, plus on comprendra les crises et les solutions pour y remédier. Travailler sur l’abordabilité protégée avec des promoteurs sans but lucratifs c’est travailler sur la crise actuelle, mais surtout prévenir les prochaines qui viendront.

Richard Ryan

Consultant en habitation

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La révision de la loi sur l’aménagement et l’urbanisme (PL-16), va-t-elle répondre aux défis d’aujourd’hui?

Le PL-16, qu’en est-il en matière d’habitation abordable durable?

Cette semaine se terminait les consultations sur la révision de la loi sur l’aménagement et l’urbanisme qui a suscité beaucoup d’intérêt. C’est par cette loi que le gouvernement du Québec peut donner (ou pas) le ton à l’aménagement (et la protection du territoire), la densification, les règles dictant certains pouvoirs des municipalités, etc

J’ai eu le plaisir de collaborer au mémoire déposé par l’Alliance des corporations d’habitations à but non lucratif du territoire du grand Montréal (ACHAT) qui mettait l’emphase sur les éléments du projet de loi qui pourraient toucher l’habitation abordable. Malheureusement le mémoire n’a pas été rendu public et l’ACHAT n’a pas été invité à le partager devant les membres de la commission, mais on nous a assuré que les membres l’avait bien reçu.

En m’intéressant à la démarche de la Commission de l’Assemble nationale qui étudie ce projet de loi, quelques autres aspects ont également attiré mon attention.

D’abord du côté de l’Union des municipalité du Québec (UMQ), on a fait valoir la crainte d’une jurisprudence en faveur de promoteurs qui prend un certain essor présentement, en particulier dans le domaine de l’environnement, mais également dans le domaine de l’urbanisme par différentes contestations de modifications réglementaires municipales. La demande l’UMQ pour limiter cette jurisprudence qui a été favorable aux promoteurs privé contre l’intérêt public, est de réviser la loi permettant de clarifier les pouvoirs des municipalités.

La spéculation sur les milieux naturels ne devrait pas prévaloir sur l’intérêt collectif qui commande leur protection. Un propriétaire d’un milieu naturel qui a l’intention de le développer doit le faire conformément à la règlementation d’urbanisme de la municipalité. S’il s’agit d’un milieu humide et hydrique, elle prendra également en compte le système de compensation mis en place par le gouvernement du Québec.

La décision de développer le milieu naturel est alors une décision relevant du propriétaire. Or, la règlementation de la municipalité et le cadre juridique fixé par le gouvernement ne sont pas figés dans le temps. Ceux-ci ne peuvent pas et ne doivent pas être les garants d’un investissement qui comporte des risques. Le propriétaire d’un milieu naturel ne devrait pas tenir pour acquis qu’il pourra éternellement développer le milieu naturel.Or, la jurisprudence récente limite fortement la possibilité pour les municipalités de mettre en œuvre cette vision d’aménagement pourtant nécessaire au bien-être de la collectivité et conforme aux orientations du gouvernement du Québec.

Un conseil municipal démocratiquement élu ne peut plus, dans les faits, adopter un règlement de zonage conforme à l’habilitation prévue à l’article 113 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme qui a pour effet de modifier le zonage d’un milieu naturel afin de le protéger par exemple pour la mise en œuvre des plans qui lui sont imposés par la Loi sans courir le risque d’être accusé de procéder à une expropriation déguisée.
Tiré du mémoire de l’UMQ, « Cadre législatif d’aménagement », avril 2023

Du côté de Vivre en Ville qui ont suivi depuis le début toute la démarche préliminaire à ces consultations, la proposition du PL-16 est en train d’accoucher d’une souris et Vivre en Ville demande au gouvernement d’avoir beaucoup plus de courage pour répondre aux défis d’aujourd’hui et de demain.

Le projet de loi 16 n’est pas celui d’un gouvernement qui a pris la mesure de l’urgence climatique, ni de la crise de la biodiversité. Ce n’est pas celui d’un gouvernement déterminé à s’attaquer à la pénurie en habitation. Ce n’est pas celui d’un gouvernement conscient des coûts, publics et privés, associés aux choix d’organisation territoriale.

Bref, ce n’est pas un projet de loi transformateur.
Tiré du mémoire de Vivre en Ville, « Changement de pratiques, changement de culture » avril 2023

Pour revenir au mémoire déposé par l’ACHAT, qui regroupe des entreprises collectives en immobilier détenant plus de 4500 unités, il était important de faire valoir l’opportunité par ce changement législatif à mettre de l’avant des solutions durables en matière d’abordabilité en habitation.

C’est pourquoi l’Alliance, propose que le gouvernement du Québec par cette nouvelle mouture législative en matière d’aménagement urbain, favorise l’émergence et le développement des entreprises collectives en habitation, puisqu’elles peuvent garantir une abordabilité à long terme et ainsi pourraient nous prémunir de crises de l’abordabilité dans le futur. L’objectif proposé par l’ACHAT est qu’on se donne comme société un objectif d’atteindre 20% des logements locatifs à l’abri de la spéculation immobilière et donc détenus par des entreprises sans but lucratif (OBNL coop, offices d’habitation).

Richard Ryan

21 avril 2023

Pour avoir accès au mémoire de l’ACHAT:

recommandations_-pl16_achat_2023 Télécharger

Rapport d’étape du Chantier Montréal abordable sur le logement

Chantier Montréal abordable un premier rapport qui pose des jalons sur des actions à venir? Une histoire à suivre…

Le Chantier Montréal abordable publiait aujourd’hui un rapport d’étape de leurs travaux qui met la table pour une réflexion sur les cibles et les actions à entreprendre afin de répondre aux besoins criants en logement abordable.

Plusieurs pouvaient craindre des résultats d’un tel chantier, avec des acteurs aussi diversifiés qui ont été réunis pour s’entendre à la fois sur un diagnostic et des actions à entreprendre. Le scepticisme à ce type de démarche est souvent lié aux expériences passées du genre qui nous a plus souvent offert un nivelage par le bas (ou l’accouchement d’une souris) qu’à une réelle révolution nécessaire que commande une telle crise comme celle que nous vivons actuellement. Bien que ce rapport d’étape en soit qu’une première qui nous dresse un constat des situations d’abordabilité des ménages montréalais, les prémisses de pistes d’actions restent intéressantes. Nous devrons attendre (tel est la promesse dans ce rapport) les réelles actions et cibles en matière de logement abordable.

Il fallait quand même s’entendre sur un constat et une façon de le présenter, puisque le Chantier, réunit à la même table des acteurs du privé tels que l’Institut de développement urbain (IDU), les groupes promoteurs Prével et Broccolini, des acteurs du secteur de l’économie sociale en habitation tels que Bâtir son Quartier, la SDA, SOLIDES et UTILE, du milieu financier tels que New market funds, la Caisse d’économie solidaire Desjardins, le fonds immobilier de solidarité de la FTQ et la Ville de montréal initiatrice de cette démarche, représentée par son responsable à l’habitation Benoît Dorais, ainsi que la SHDM dont le mandat sera questionné et revu au cours du chantier.

Le premier fait qui attire l’attention dans ce rapport, c’est la division des ménages montréalais selon leurs revenus par quintile. C’est bien connu le logement est devenu inabordable à Montréal et un peu partout au Québec, dû en partie à un manque d’offre, mais surtout dû à de la surenchère spéculative, mais la spécification par groupe de revenus, rend la réalité encore plus éloquente.

Dans le marché privé, on peut retrouver des logements abordables, mais ce sont pour la plupart des logements occupés (surtout depuis plusieurs années et tenus par de plus vieux propriétaires), mais pour un nouveau ménage arrivant dans la région ou celui qui s’est fait évincer à la recherche d’un nouveau logement, le prix du marché est inabordable pour 60% des ménages (nous y reviendrons).

Le Chantier nous informe de manière plus précise que seuls les deux quintiles les plus haut, peuvent réellement se payer un loyer du marché sans dépasser la barre des 30% de leurs revenus consacré aux dépenses au logement. Ce qui veut dire que les ménages de 3 quintiles sur 5 se retrouvent ou se retrouveront s’ils doivent déménager dans une situation d’inabordabilité. Que ce soit une construction neuve ou un logement déjà construit devenu vacant, 60% des ménages montréalais n’y auront pas accès, sans devoir couper dans le budget d’autres besoins (épicerie, transport, médicament, loisir des enfants, etc).

Sans rentrer dans le détails des actions à prendre qui viendront avec la poursuite de leurs travaux, le Chantier Montréal abordable, oriente néanmoins dans ce rapport quelques pistes tout en visant les acteurs qui devraient s’impliquer. Tantôt la Ville de Montréal, tantôt le gouvernement du Québec, tantôt les autres acteurs de l’habitation…

En nommant qu’il nous faut donner une attention particulière au premier quintile (les 20% des ménages avec les revenus les plus bas), la solution pour cette partie de la population qui est encore plus éloignée que les autres quintiles de la possibilité d’obtenir une abordabilité en habitation, est assurément dans l’investissement en logement social subventionné.

Les représentants du marché privé prôneront sûrement l’idée de donner davantage de subventions individuelles à ces ménages pour payer une partie d’un logement du marché privé. Certes cela peut être une solution à court terme, mais ne garantie pas une abordabilité à long terme et le ménage en question, pris avec une telle entente avec un propriétaire privé, se voit encore dans une situation de vulnérabilité puisqu’il est dépendant d’un propriétaire qui peut mettre fin à l’entente à n’importe quel moment.

Il semble y avoir également un consensus autour de la table qu’il faudrait que les autorités publiques investissent et agissent davantage également pour les ménages du 2e et du 3e quintile. Le premier tableau indique réellement que le privé ne pourra fournir à lui seul, des logements abordables pour ces tranches. C’est -à -dire pour les ménages avec enfants gagnant jusqu’à 118 000$ (ou 98 000$ pour un couple sans enfant). Pour ces 3/5e des ménages montréalais, en tombant dans une situation de recherche d’un toit, ils ne pourront vraisemblablement obtenir une habitation respectant les règles de l’abordabilité telles que définies par la SCHL (les besoins impérieux).

La réponse à une habitation abordable pour les ménages du premier quintile, nous indique encore une fois qu’il nous faudra investir beaucoup dans le logement communautaire ou public. Pour ce qui est du 2e et du 3e quintile, le réseau de l’habitation sans but lucratif (OBNL-coop) avec l’aide d’investissements publics, d’allègements fiscaux, réglementaires ou en utilisant leurs marges d’équité pour de nouvelles acquisitions (ou plusieurs de ces pistes jumelées), devront faire partie des solutions beaucoup plus généralisées qu’elles le sont aujourd’hui.

Le privé pourrait aussi bénéficier d’aide gouvernementale ou autres allègements, qui pourraient rendre le prix sortant de leur produit plus abordable du moins pour le 3e quintile. Ces solutions ne seraient sûrement pas pérennes dans le temps, puisque dès la première vente d’une telle propriété, elle prendra vite le chemin du prix du marché et s’adressera aux plus nantis des ménages (soit dans un contexte actuel, les ménages du 4e et 5e quintile).

Il faut reconnaître que d’arriver à ces premiers constats avec cette panoplie d’acteurs, il y a eu un grand bout de chemin de fait. Il restera maintenant de savoir si on s’entend sur les actions à prioriser. Mais si tel est le cas, un grand joueur manque toujours à l’appel et le dernier budget était assez éloquent à cet égard… Où est donc le gouvernement québécois dans cet écosystème?

Richard Ryan

Consultant en habitation

12 avril 2023

Pour avoir accès au rapport d’étape du Chantier Montréal abordable:

rapport-detape-chantier-montreal-abordable-12-avril-2023 Télécharger

Entrevue sur la situation des résidences touristiques à Montréal

Entrevue de Richard Ryan sur la situation des résidences de tourisme (de type AirBnB) à Montréal. Émission Le Fil de Noovo, édition du 5 avril 2023

À l’émission Le Fil, Noovo, édition du 5 avril 2023

AirBnB quand tu nous tiens…

Drame dans le vieux Montréal où un immeuble patrimonial brûle en faisant 7 victimes… on découvre qu’il y avait de la location touristique illégale sur AirBnB…

Depuis le drame de l’incendie de la semaine dernière dans le Vieux-Montréal sur la Place d’Youville, j’ai été interpellé par plusieurs médias traditionnels et sociaux pour commenter ou expliquer la situation concernant l’hébergement touristique. Est-ce la faute de la Ville de Montréal ou celle du gouvernement du Québec? On semble en perdre son latin…

J’ai été dans mes années d’élu municipal à Montréal, porteur du dossier des résidences touristiques que m’avait confié la mairesse au cours du mandat 2017-2021. Mon rôle principal a été de consulter une douzaine d’acteurs clés et d’organisation et de faire des recommandations au nom de la Ville à la ministre du tourisme (Mme Julie Boulet du PLQ, à l’époque). Mais même au cours des mandats précédents (2009-2017) comme élu du district Mile End sur le Plateau Mont-Royal, le dossier des résidences de tourisme était un sujet déjà chaud et qui m’a beaucoup préoccupé par ses nuisances rapportées lors des conseils d’arrondissement, mais également par les pertes de logements reliées à cette activité illégale.

Beaucoup de choses se sont dites sur le sujet depuis le drame de la semaine dernière. À savoir à qui la responsabilité concernant l’illégalité d’une exploitation de résidence de tourisme. Rappelons que l’arrondissement Ville-Marie en 2018 (tout comme Le Plateau et d’autres arrondissements) a réduit à peau de chagrin la possibilité de transformer légalement un logement régulier pour un usage de résidence de tourisme (de type commercial). Je spécifie ici le type commercial car pour une résidence principale, il est toujours possible (dans la plupart des territoires) d’aller chercher son enregistrement auprès des autorités provinciales, mais ce n’est pas le sujet ici.

Alors qui doit intervenir sur l’exploitation illégale d’une résidence de tourisme, Québec ou Montréal? Dans un tel cas, il y a double illégalité, soit en vertu du règlement d’urbanisme qui ne permet pas un tel usage dans la zone en question, mais également en vertu de la loi sur l’hébergement touristique puisque comme les appartements ne se situent pas dans la bonne zone, il est impossible pour le locateur de s’accréditer en vertu de la loi d’hébergement touristique provinciale, c’est la principale condition.

Pour la question de zonage (l’usage de résidence de tourisme) c’est aux inspecteurs de l’arrondissement à faire respecter le règlement municipal, mais les mesures sont encadrées par la législation provinciale, car au Québec même si Montréal a atteint un certain statut d’autonomie avec le statut de métropole, il demeure que les municipalités sont des « créatures » du gouvernement québécois et régies par des lois provinciales (LAU, Loi des citées et villes, etc).

Dans ce cas ci les inspecteurs, s’ ils réussissent à prouver l’illégalité, une amende ne peut dépasser 1000$ pour une première offense pour une personne physique et 2000$ pour une personne morale. C’est le double pour une récidive. On s’entend que dans le cas de profits qu’un locateur peut faire sur une plateforme comme AirBnB, c’est une vraie farce!

Et d’autant plus que l’inspecteur devra prouver qu’il s’agit bien du bon appartement avec la bonne annonce, rappelons qu’il n’y a pas d’adresse indiquée sur les plateformes, ni de photo de la façade de l’appartement. La meilleure preuve béton serait que l’inspecteur ou agent payé par l’arrondissement, aille lui-même séjourner et qu’il amène une preuve de transaction en cour. Bonjour la galère, pour à peine donner une tape sur les doigts au locateur qui loue illégalement.

Dans ce cas, l’activité est aussi illégale en vertu de la loi provinciale d’hébergement touristique qui prévoit elle, des amendes allant jusqu’à 25000$ à une personne physique ou 50000$ à une personne morale. Jusqu’en 2018, c’était une équipe d’inspecteurs de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ) qui étaient responsables de faire respecter la loi (C’est aussi la CITQ qui émet les permis/l’enregistrement d’hébergement touristique).

Trouvant que les inspecteurs de la CITQ par leurs pouvoirs d’enquête limités, étant peu efficaces, le gouvernement du Québec a délégué ces pouvoirs de coercition à Revenu Québec (juin 2018). Un peu comme du côté municipal, les inspecteurs de la CITQ, n’ayant pas force d’enquête sur les dossiers, arrivaient très mal à monter des preuves sans équivoque d’activité illégale.

Ce changement de garde a été salué par la Ville de Montréal, car cela faisait partie des recommandations que nous avions fait à l’époque au gouvernement du Québec. Pour soutenir le travail de Revenu Québec, la Ville a aussi recommandé de mieux clarifier la catégorie de résidence principale (location occasionnelle chez soi) d’avec la location commerciale, soit la résidence de tourisme. Cette modification a également été faite l’année suivante et appliquée à partir du 1er mai 2020. La ministre du tourisme a aussi par la même occasion, imposé la publication sur toute annonce (ou babillard) le numéro d’enregistrement du lieu d’hébergement touristique, peu importe sa catégorie (résidence principale ou résidence touristique).

Une autre recommandation faite par la Ville au cours de cette période, a été d’ajouter des ressources en enquête et inspection à Revenu Québec dans une escouade spécialement dédiée à l’activité d’hébergement touristique. Malheureusement le ministre du Revenu, n’a jamais cru bon d’aller dans ce sens. Malgré les pressions de la Ville, de l’opposition et de différents groupes de la société civile.

Il nous faut donc un drame, pour que tous et toutes nous nous réveillons! En consultant le site “Inside AirBnB”, on remarque qu’à Montréal en ce 21 mars 2023, il y a près de 14000 annonces sur la plateforme AIrBnB, 77% sont des logements entiers et que 92,5% n’ont aucun numéro d’enregistrement d’inscrit, malgré l’obligation dans la loi depuis le 1er mai 2020, il y a près de 3 ans.

Exploration du site Inside AirBnB du 21 mars 2023

J’écoutais hier la ministre du tourisme, dire qu’elle va resserrer les règles en obligeant d’inscrire le numéro d’enregistrement sur les annonces, mais c’est déjà le cas dans la loi, depuis 3 ans. Il a été question aussi, de modifier la loi pour obliger la plateforme d’éliminer toutes les fiches n’ayant pas de numéro, c’est une bonne proposition, évidemment si le gouvernement est prêt à aller au bout de cette démarche, tant au niveau législatif que juridique, puisqu’il sera très difficile de négocier de gré à gré avec la plateforme AirBnB. Mais rien n’est impossible puisque d’autres juridictions ont agi dans ce sens.

D’autre part, le ministre des Finances et du Revenu, Éric Girard que nous entendions pour la première fois au sujet de l’activité illégale de AirBnB, dit qu’il verra comment l’équipe de Revenu Québec pourrait être plus efficace. Il serait peut-être intéressant qu’il revienne à la proposition faite depuis quelques années par la Ville de Montréal: d’ajouter des ressources à RQ tout en créant une escouade spécialement axée sur cette activité et qu’elle agisse! Des amendes jusqu’à 25000$ sont déjà prévues dans la loi, ça doit bien finir par avoir un impact. En autant qu’on en émette!

Richard Ryan

Consultant en habitation

Conseiller municipal de 2009 à 2021