Montréal – Richard Ryan

Analyse des propositions en logement abordable des partis municipaux de Montréal

(voir tableau comparatif ci bas)

Suite, au débat électoral sur l’habitation à Montréal le 8 octobre, organisé par la Fédération des OSBL d’habitation de Montréal (FOHM), il est apparu que les positions des partis sur l’habitation abordable sans but lucratif, sont méconnues, même chez les initiés qui étaient présents. Pas simple de clarifier des positions sur un thème aussi vaste et complexe. Surtout quand il s’agit de logement abordable, il est facile de s’y perdre.

Comme consultant en logement abordable, il m’apparaissait important de tenter de clarifier et comparer certaines de leurs positions entre elles.

Le 2 novembre, les électeurs éliront maires et conseillers municipaux partout au Québec. La crise du logement, qui impacte le bien-être des ménages et coûte cher à la société, est désormais un enjeu central à Montréal comme ailleurs.

Au cours des huit dernières années, Montréal a été dirigée par Projet Montréal, avec Valérie Plante, qui a annoncé son retrait. Dès 2017, l’habitation, et en particulier le logement social et abordable, a été placée au centre par la nouvelle administration de Projet Montréal. Avant cela, des projets partiels d’inclusion et non obligatoires apparaissaient avec une stratégie d’implanter par sous la mairie de Gérald Tremblay, ce n’est qu’avec le premier mandat de Valérie Plante, avec l’audace d’utiliser de nouveaux pouvoirs, que cette stratégie d’inclusion est devenue obligatoire avec le Règlement pour une Métropole Mixte (RMM, « 20-20-20 »). Les résultats de construction sociale ont été limités, compensés par des contributions au fonds de logement social.

L’empreinte de l’administration Plante se distingue surtout par une politique foncière ambitieuse : alors qu’Ensemble Montréal consacrait 1 M$ par an de son budget d’investissement¹ à l’acquisition de terrains pour le développement de logements sociaux, Projet Montréal a investi près de 567 M$ sur dix ans, soit plus de 56 M$ par an². Ce budget, combiné aux contributions des promoteurs répondant au RMM, a permis l’acquisition d’immeubles et de terrains pour protéger le logement social et abordable de la spéculation. Le droit de préemption a été un instrument crucial pour Montréal, lui permettant d’acquérir plusieurs dizaines de propriétés, dont un parc immobilier de 717 logements à Côte-des-Neiges pour 103,8 M$, protégeant ainsi de nombreux locataires vulnérables.

D’autres mesures incluent la création d’un Service de l’habitation, l’augmentation des ressources pour lutter contre l’insalubrité et soutenir le logement social et abordable, ainsi qu’une politique de cession de terrains aux OSBL et coopératives avec carte interactive.

Le Chantier Montréal abordable³, qui rassemble des acteurs communautaires, privés et institutionnels, vise à atteindre 20 % d’unités hors marché privé d’ici 2050, cible que l’administration sortante de Projet Montréal a faite sienne.

La question reste : la prochaine administration municipale prolongera-t-elle cette approche, l’adaptera-t-elle, ou choisira-t-elle une autre voie ? Utilisera-t-elle de nouveaux pouvoirs en matière d’habitation pour favoriser le logement social et abordable sans but lucratif ?

Les chefs actuels : contexte et parcours

Gilbert Thibodeau – Action Montréal
Homme d’affaires bien connu du Plateau-Mont-Royal, Thibodeau a été actif au conseil d’arrondissement (2009-2013) et candidat perdant sous la bannière d’Ensemble Montréal de Denis Coderre à la mairie du Plateau contre Luc Ferrandez, en 2013, en 2017, il se présente à la mairie de la ville comme candidat indépendant et n’obtient que 0,35 %. En 2021, il reprend sa course pour la mairie de Montréal après avoir fondé le parti Action Montréal et n’obtient qu’un maigre 1,03 %. C’est toujours sous les couleurs d’Action Montréal qu’il se représente cette année à la mairie.

Soraya Martinez Ferrada – Ensemble Montréal⁴
Ancienne députée fédérale et ministre du Tourisme (2023) sous Justin Trudeau, elle annonce en février dernier son retrait du fédéral alors que le gouvernement Trudeau est à son plus bas dans les sondages, pour prendre la tête du parti de l’opposition à l’Hôtel de Ville, Ensemble Montréal. Elle a brièvement été conseillère municipale dans le district Saint-Michel (2005-2009) élue sous la bannière du parti de Gérald Tremblay, ancêtre d’Ensemble Montréal. Son retour sur la scène montréalaise a suscité des critiques liées à son lieu de résidence, qui était au moment de devenir cheffe du parti, à l’extérieur de Montréal⁵. Des questions relatives à son CV ont rebondi à la surface, puisque, durant 18 mois jusqu’à sa démission du gouvernement fédéral, une fausse mention d’obtention d’une maîtrise s’est trouvée sur la page de son profil du site du premier ministre. Mme Martinez Ferrada a dû également s’expliquer sur une situation qui, comme propriétaire, a demandé un dépôt illégal de sécurité de 2850$ à ses locataires.⁶

Luc Rabouin – Projet Montréal⁷
Rabouin n’est entré en politique qu’en 2019, lors d’une élection partielle à la mairie du Plateau-Mont-Royal en remplacement de Luc Ferrandez, démissionnaire. Avant la politique active, Rabouin a occupé différents postes dans l’économie sociale, la transition écologique et le développement économique locale, incluant la direction du Centre d’écologie urbaine de Montréal de 2006 à 2012 et par la suite de Communauto-France. Au retour de Paris, il devient directeur général de la Corporation de développement économique et communautaire du Plateau Mont-Royal et Centre-Sud, puis fait partie de la direction de la nouvelle structure en développement économique de PME-Mtl. Il prendra par la suite la direction du développement de la Caisse d’économie solidaire Desjardins jusqu’en 2019. Aussitôt élu, la mairesse Plante le nomme responsable du développement économique de Montréal au Comité exécutif, puis pendant 13 mois comme président du Comité exécutif, jusqu’à son annonce, en décembre 2024, de son lancement dans la course au leadership de Projet Montréal. Il devient chef en mars dernier dans une course à 5 candidats et candidates.⁸

Craig Sauvé – Transition Montréal
Impliqué dès 2005 avec Projet Montréal et sur la scène fédérale avec le NPD, Sauvé a été conseiller municipal à Saint-Henri/Petite-Bourgogne/Pointe Saint-Charles depuis 2013. Après avoir fait l’objet d’allégations d’agressions sexuelles à la fin de la campagne électorale de 2021, il a siégé comme député indépendant. Après des discussions infructueuses avec Projet Montréal jusqu’en juillet dernier, sur sa réintégration au caucus, il prendra la tête de Transition Montréal en juillet 2025, parti jusqu’alors sans chef ni programme.

Tableau comparatif des positions en logement abordable De manière générale, bien qu’il y ait des différences pour certains partis sur la manière et la précision de réaliser leurs propositions, toutes les formations reconnaissent qu’il y a bel et bien une crise du logement.
Règlement pour une Métropole Mixte (RMM)	Règlement implanté dans le premier mandat de Valérie Plante (2017-2021), dans le but d’obliger l’inclusion en logement social et abordable dans les projets immobiliers des promoteurs privés. Pour la réalisation d’unités in situ, le financement de Québec était sine qua non. La fin du programme AccèsLogis, dont Montréal avait une autonomie, a mis beaucoup d’embûches à la construction sur les projets d’unités en logement social. La Ville a dû assouplir cette orientation vers des contributions financières des promoteurs pour répondre au RMM.
Action Montréal	Rien à ce sujet
Ensemble Montréal	L’abolition du règlement
Projet Montréal	La révision du règlement pour le simplifier
Transition Montréal	Rien à ce sujet
Commentaire	Dans le contexte actuel de nouveaux pouvoirs de zonage (différencié, incitatif et le super pouvoir du PL31), il peut y avoir d’autres options de demander aux promoteurs d’inclure du logement social et abordable, mais cette voie unique pourrait être compliqué à étendre à l’échelle de la Ville, alors que ce sont les arrondissements qui sont maître d’œuvre en matière d’émission de permis. Un mélange des deux pourrait être une voie de passage si on compte faire contribuer les promoteurs privés au développement de logement social et abordable (sans but lucratif).

Réserve foncière de la Ville pour le développement du logement social et abordable (LSA)	Dans l’accompagnement que je fais aux villes, le contrôle du foncier est le premier axe que j’aborde. Quand il y a une volonté réelle de soutenir les organisations sans but lucratif, c’est souvent la première pierre qu’il faut poser. Mais il peut y avoir différentes stratégies pour y arriver. La ville a mis en place sa politique de cession de terrains aux organismes avec carte interactive⁹, avec le temps cela pourrait devenir un excellent outil de développement si de nombreuses nouvelles propriétés de la Ville s’y ajoutent
Action Montréal	Le parti n’a rien sur la stratégie d’acquisition de terrains, mais stipule, néanmoins, qu’il mettrait en place des conditions avantageuses pour la cession de terrains aux organismes.
Ensemble Montréal	Ensemble Montréal mettra le foncier appartenant à la Ville au service du développement du logement abordable, avec des baux en emphytéose sur 70 ans. Il mettrait les terrains à la disposition des partenariats privé-communautaire pour ne pas avoir à attendre après les programmes de Québec. Rien sur la suite de l’obtention de nouveaux terrains, sinon une allusion à la valorisation du foncier. On peut penser à l’utilisation du nouveau pouvoir de zonage incitatif aux promoteurs pour intégrer du logement abordable. La notion de logement abordable semble large lorsque mentionnée, incluant sans doute la notion de logements issus des projets privés dont l’abordabilité n’est pas protégée. L’allusion au logement sans but lucratif est mentionnée, dans un élément d’engagement de cession de terrains par emphytéose de 70 ans.
Projet Montréal	Luc Rabouin est dans cette continuité d’accélération du contrôle du foncier par des acquisitions de gré à gré ou par l’utilisation du droit de préemption. En budget d’acquisition pour du LSA, l’administration de Projet Montréal met 56 fois plus que l’administration précédente d’Ensemble Montréal de Denis Coderre.
Transition Montréal	Transition Montréal, n’a rien sur le développement d’une stratégie d’acquisition de foncier pour le développement de logement social et abordable. Sinon, sur la façon de le développer en utilisant les terrains existants et en créant « Bâtir Montréal », une nouvelle société paramunicipale pour construire. Il n’est pas expliqué en quoi cette nouvelle paramunicipale serait différente de la Société d’habitation et de développement de Montréal (SHDM) ni les sommes qui y seraient versées.
Commentaire	Le fait d’avoir une réserve foncière dédiée au développement de logements sociaux et abordables pour les villes est le meilleur outil pour contrer la spéculation des terrains, et cela, même si tous les autres éléments ne sont pas réunis pour les développer à court terme.

Soutien aux organismes dans le développement du logement social et abordable
Action Montréal	Action Montréal ferait la promotion des bons coups comme UTILE et autres, pour plus d’impact. Accélérerait la délivrance de permis (pas spécifié si c’est pour tous les promoteurs ou pour les organisations sans but lucratif en priorité).
Ensemble Montréal	Réduction de la délivrance de permis à 90 jours (pas spécifié si c’est pour tous les promoteurs ou une priorisation des organisations sans but lucratif). Exemption de frais pour les organismes sans but lucratif, comme l’occupation du domaine public, c’est déjà le cas dans certains arrondissements de Projet Montréal, mais non généralisé encore.
Projet Montréal	1— Création d’un Fonds de 500 M$ « Bâtissons Montréal », à partir d’émission d’obligation municipale. Cette innovation existe déjà ailleurs. Ce fonds viendrait soutenir les organismes dans le développement de LSA. 2- Création d’un fonds municipal de 100M$ pour garantir 10% des prêts des organismes pour un investissement total de 1 milliard $ (c’est souvent le dernier 10% d’un montage financier d’un projet qui est difficile à trouver). Ces deux dernières propositions ne coûteraient rien aux coffres de la Ville. Continuation du fonds de soutien aux organismes pour un changement d’échelle. Soutenir le développement de logements sans but lucratif étudiant pour libérer les logements familiaux du marché privé.
Transition Montréal	La nouvelle entité paramunicipale “Bâtir Montréal” serait en partenariat avec les OBNL et les Coops. Ce que fait déjà la SHDM, mais le fait-elle assez?
Commentaire	Dans l’écosystème du logement social et abordable sans but lucratif, il est souvent question de changement d’échelle, et l’atteinte d’une cible de 20 % des logements à l’abri de la spéculation fait son chemin un peu partout dans le monde municipal. Montréal a mis en place des éléments importants pour y arriver. Mais, est-ce assez? Sûrement pas! Mais l’idée d’émission d’obligations municipales pour du LSA est très intéressante, rien ne garantit que l’objectif de Luc Rabouin d’atteindre 500M$ en contribution dans ce fonds, mais la crise appelle à de l’innovation et cette proposition a tout de l’audace et est une nouveauté pour le Québec. Le secteur du logement sans but lucratif souhaite sûrement d’autres idées de la sorte.

Réglementation pour soutenir le développement du logement social et abordable	Concernant les nouveaux pouvoirs en réglementation, on fait souvent référence au “superpouvoir” du PL31, du zonage incitatif et du zonage différencié. Utilisés dans une analyse différenciée pour favoriser le logement sans but lucratif, ces nouveaux outils deviennent une voie intéressante aux yeux de plusieurs. Quelques arrondissements de Projet Montréal ont déjà utilisé le “superpouvoir” du PL 31 pour des projets d’OBNL. Seul l’arrondissement Ville-Marie (la première instance municipale au Québec) a instauré un règlement de zonage différencié donnant l’avantage de plein droit aux promoteurs sans but lucratif sur les promoteurs privés de pouvoir construire une plus grande densification. L’arrondissement du Plateau Mont-Royal (et possiblement d’autres) l’a aussi dans sa mire présentement. Cette densification possible permet aux OBNL ou coops d’acquérir des terrains au moindre coût que les promoteurs privés et engendre une baisse de coût de construction. Alors que des règlements de zonages incitatifs visent surtout des promoteurs privés qui peuvent avoir un “bonus zoning” s’ils intègrent des compensations comme de l’inclusion du logement social et abordable dans leur projet, mais ça pourrait être d’autres formes de compensation selon le règlement cadre voté en conseil.
Action Montréal	Pour Action Montréal, rien en particulier n’est indiqué.
Ensemble Montréal	Ensemble Montréal utiliserait les nouveaux pouvoirs de zonage incitatif et de zonage différencié.
Projet Montréal	C’est déjà commencé dans quelques arrondissements de Projet Montréal. Est-ce que cela serait généralisé? Ce n’est pas spécifié.
Transition Montréal	Transition Montréal ne parle pas de ces nouveaux outils, mais on peut penser que, dans la proposition de 30% de logements sociaux dans les développements autour de transports collectifs, que ce serait par le biais d’un règlement de zonage incitatif qu’il le ferait (mais rien n’est spécifié).
Commentaire	Nous sommes aux balbutiements de ces nouveaux outils municipaux offerts par les nouvelles législations provinciales. Et il y en a quelques autres aussi. Pas étonnant qu’il en est peu question pour les plus petites formations politiques. L’orientation municipale pour l’utilisation de ces outils est importante à examiner. Le PL-31 et le zonage incitatif pourraient être utilisés pour favoriser du « bonus zoning » sans contrepartie pour du logement sans but lucratif. Tout comme à l’inverse, ces nouveaux leviers pourraient être utilisés en priorité pour ce développement.

Concertation de partenaires et des services de la ville	La concertation entre les différentes parties est importante en matière de développement en logement abordable, bien qu’il y ait une équipe forte dans le nouveau Service de l’habitation de la Ville implantée par l’administration sortante. Le Chantier Montréal Abordable, réunissant acteurs du privé, du communautaire, institutionnel et de la Ville, a permis d’Avoir une vision claire sur le logement social et abordable sans but lucratif et une cible commune d’atteindre 20% d’ici 2050 en logements hors marché privé à l’abri de la spéculation.
Action Montréal	Pour Action Montréal, rien en particulier n’est indiqué.
Ensemble Montréal	Réunir les acteurs clés dans les 100 premiers jours n’est pas spécifié. On ne sait pas comment ça serait différent de la structure partenariale existante de Chantier Montréal Abordable. Équipe spécialisée pour le développement de logement sans but lucratif (difficile de savoir en quoi ça serait différent de l’équipe du Service de l’habitation).
Projet Montréal	Poursuite de “Montréal Chantier Abordable”. Ajout d’un guichet unique pour 10 zones à construire en accéléré
Transition Montréal	Pour Transition Montréal, création d’un “laboratoire moderne d’innovation en logement” avec un portail unique. Rien n’est spécifié sur ce qui serait différent de ce qui se fait avec “Montréal Chantier Abordable”, l’outil de politique de cession de terrains avec carte interactive existante, ou encore la page du service de l’habitation avec les éléments d’accompagnement des promoteurs sans but lucratif.
Commentaire	Il aurait été intéressant d’avoir les détails des formations politiques sur leurs positions concernant cet élément.

Itinérance position sur les campements	Avec la crise du logement, il y a eu une montée de l’itinérance et de l’instabilité résidentielle partout au Québec. Dans les activités de dénombrement, les évictions et les hausses des loyers font désormais partie des premières raisons évoquées à l’itinérance. Les premiers logements modulaires ont pris un certain temps avant d’apparaître, c’est sur le site de Namur Hippodrome que la première phase a été faite, la 2e et 3e phase verront le jour sous peu sur un site de la rue Louvain Ouest dans l’arrondissement d’Ahuntsic-Cartierville, ainsi qu’à Outremont. On a souvent évoqué ce modèle de construction modulaire comme une option aux abris temporaires, représentant une étape vers un logement plus stable.
Action Montréal	“Il faut des logements, l’itinérance, ça coûte cher!” Le chef d’Action Montréal reste vague, s’il démantèle les campements actuels ou non en attendant les logements. Il semble contre qu’on investisse dans le modulaire. Mais propose de gigantesques tentes avec services. (À l’image de camps de réfugiés).
Ensemble Montréal	La cheffe d’Ensemble Montréal promet qu’il n’y aura plus de campement à la fin de son premier mandat. Elle promet de construire des logements transitoires, semble contre les logements modulaires. Elle en promet 2000.
Projet Montréal	Le chef de Projet Montréal promet aussi d’éradiquer l’itinérance en 5 ans (2030). Il souhaite augmenter la cadence du logement transitoire en créant 1000 logements de plus, soit 500 modulaires et 500 de transition (les deux avec services d’accompagnement). Il s’éloigne de la position actuelle de l’administration en maintenant des campements avec des services (toilettes notamment) en attendant que les logements modulaires et de transition deviennent disponibles.
Transition Montréal	Il n’y aurait pas de levées des campements et Transition Montréal ajouterait des services d’accompagnement et des toilettes.
Commentaire	La position des deux principaux partis d’éradiquer en quelques années les campements semble un peu irréaliste. Cette orientation ne pourra se faire sans l’arrivée d’alternative en attendant la création de logements sociaux pouvant répondre à la crise. Les unités modulaires et de transition sont un bon pas. Ça pris du temps à créer les premières unités modulaires, mais maintenant que le modèle est là et les entreprises pour les créer, espérons que ça pourrait s’accélérer. Contrairement à ce qu’a dit la cheffe d’Ensemble Montréal et d’Action Montréal, les unités modulaires n’ont rien de « roulotte » mais sont plutôt des unités complètes. Évidemment, il ne faudrait pas que cela devienne une solution à long terme pour ces personnes en manque d’une stabilité résidentielle.

Soutien aux organismes en itinérance	La médiation sociale, le soutien psychologique, l’intervention en santé auprès des personnes itinérantes est un grand besoin qui devrait être dans la cour des responsabilités gouvernementales. Si le ministre Carmant a ajouté des sommes dans ce champ d’activité, Montréal a investi également dans cette sphère, même si ce n’est pas là sa première responsabilité. Dans les deux cas, on n’a pas assez investi pour enrayer l’augmentation rapide de l’itinérance et des différents enjeux qu’elle soulève. Consommation, cohabitation, salubrité, etc.
Action Montréal	Rien sur le soutien aux organismes.
Ensemble Montréal	Propose un fonds d’appariement avec le milieu philanthropique afin de créer un fonds de 10M$. (On peut penser que ce fonds irait en partie en soutien aux organismes). Banque d’aide aux loyers, à l’image de ce qu’a fait la Maison du père. Création d’un Groupe d’intervention tactique en itinérance (GITI) + Comptoir E=MC2 existant déjà dans Ville-Marie, est-ce que GITI n’est pas similaire à ce qui existe déjà avec EMMIS? EMMIS a d’ailleurs été élargi à d’autres arrondissements que ceux du centre.
Projet Montréal	Doubler le soutien aux organismes en itinérance (passer à 20M$), pour un meilleur accompagnement. Banque d’aide aux loyers, à l’image de ce qu’a fait la Maison du père.
Transition Montréal	Le chef de Transition Montréal promet un taux de taxation plus élevé pour les propriétés de 3,5 M$ et plus, afin que ces nouveaux revenus aillent pour le soutien aux organismes communautaires en itinérance. Le souhait est de tripler l’aide aux organismes, la proposition d’augmentation du taux de taxation, n’évalue pas le montant des nouvelles recettes.
Commentaire	On peut renchérir sur le soutien en ressources aux organismes intervenant en itinérance, mais la question de la responsabilité du gouvernement provincial demeure. Sans une collaboration forte des deux paliers, il serait illusoire de penser que tout cela va se régler. Mais ce message a été très médiatisé, pas seulement par la mairesse Plante, mais également par les différents maires et mairesses du Québec. Le maire Marchand a notamment piloté un événement à l’Union des municipalités du Québec à ce sujet.

Maison de chambres	C’est bien connu, les maisons de chambres, qu’elles soient privées ou communautaires, sont souvent le dernier rempart à l’itinérance pour des populations vulnérables. Ou à l’inverse, le premier lieu pour s’en sortir. Au cours des décennies 2000-2010, il y a eu énormément de perte de maisons de chambre du secteur privé, transformées en logements inabordables. Des arrondissements centraux de Projet Montréal ont mis en place une réglementation d’urbanisme empêchant cette transformation. L’impact plus positif encore a été surtout les mises en droit de préemption d’une grande partie des maisons de chambres, dont certaines ont été acquises et cédées à la SHDM (le bras immobilier de la Ville). De plus la Ville, qui avait en emphytéose des maisons de chambres géré par la SHDM, vient de mettre fin à ces ententes en leur cédant les propriétés, afin que l’organisme puisse se servir du levier entier de ces propriétés pour le développement.
Action Montréal	Du côté de Gilbert Thibodeau et d’Action Montréal, il n’y a rien de spécifique sur les maisons de chambres.
Ensemble Montréal	Soraya Martinez-Ferrada promet la création d’un fonds de 100M$ pour l’acquisition et la rénovation des ressources d’urgences. Mais rien n’est stipulé sur le sujet des maisons de chambres.
Projet Montréal	Luc Rabouin et Projet Montréal promettent la continuité et l’accélération de l’achat de maisons de chambre. La plupart ont déjà été mises en droit de préemption. Luc Rabouin promet l’élargissement de règlements protégeant les maisons de chambre dans toute la ville.
Transition Montréal	Du côté de Craig Sauvé et de Transition Montréal, aucune information spécifique n’est fournie au sujet des maisons de chambre.
Commentaire	C’est pourtant curieux que les 3 partis, outre Projet Montréal, parlent peu ou pas des maisons de chambres, puisque, quand on parle de l’importance d’avoir un continuum en habitation pour tous et toutes, après les campements, les unités modulaires et autres lieux d’hébergement, les maisons de chambres sont souvent le maillon entre ces premiers lieux instables et le logement régulier. On parle beaucoup de préservation (via de la réglementation pour contrer les transformations ou les rachats par droit de préemption), il est à se demander si l’idée d’encourager davantage le développement ne pourrait pas renforcer ce maillon de la chaîne résidentielle.

Location touristique de type AirBnB	En bonus, même si ce n’est pas l’objet spécifique de ce tableau, étant donné mon intérêt historique et mon implication dans le dossier, voici ma réaction sur les positions sur les locations à court terme de type AirBnB. D’abord, spécifions que l’encadrement principal est au niveau provincial avec la loi sur l’hébergement touristique et que, depuis 2018, c’est Emploi-Québec qui a été mandaté pour faire respecter la loi, mais on sent bien que, depuis 7 ans, sans cellules spéciales d’enquête, EQ n’a pas en priorité le respect et l’émission de contravention pour le non-respect de la législation québécoise en hébergement touristique. La réglementation municipale et la législation provinciale se sont peaufinées afin de distinguer les résidences principales d’avec les résidences touristiques de type commercial. Plusieurs villes à travers le monde ont peaufiné leurs règlements en vue de mieux contrôler ce phénomène qui retire (surtout illégalement) des logements du marché de l’habitation. On a souvent évoqué dans le passé que cette activité retirait au moins 3000 logements de l’habitation montréalais. Il y a deux ans, voyant que Revenu Québec était peu actif dans les enquêtes et dans la lutte contre les infractions, Luc Rabouin (maire du Plateau avec deux autres arrondissements) a créé une unité spéciale. Avec les moyens municipaux limités au niveau judiciaire et d’enquêtes et des montants d’amendes en vertu des pouvoirs municipaux (ridiculement bas par rapport à la loi provinciale), il est difficile d’avoir un impact significatif, bien qu’il y ait eu quelques résultats. L’impact réel le plus important est certainement l’interdiction de location à court terme à l’extérieur de la saison estivale dans l’ensemble de la ville. Ce qui, aux yeux de la ville, évite les flous et permet mieux d’inspecter les illégaux. Mais au-delà des règlements et des lois, qui encadrent cette activité, c’est surtout le message des autorités qui a besoin d’être clair, étant donné la complexité du dossier.
Action Montréal	Rien du côté d’Action Montréal sur le sujet.
Ensemble Montréal	Soraya Martinez et Ensemble Montréal, assoupliraient la réglementation, pour la permettre à l’année en limitant 90 jours de location par logement, en augmentant sensiblement le nombre d’inspecteurs.
Projet Montréal	Luc Rabouin se dit fier de la nouvelle réglementation à l’échelle de la Ville (c’est un règlement central). Il continuerait avec la ligne dure avec la dernière réglementation implantée, en plus de vouloir poursuivre avec l’intervention de l’escouade spéciale.
Transition Montréal	Craig Sauvé et Transition Montréal, interdirait à l’année la location court terme. Aucune allusion aux nombres d’inspecteurs dédiés pour surveiller cette activité.
Commentaire	Le type de réglementation/législation avec un nombre de jours limités dans l’année, comme le propose Ensemble Montréal, a été testé sans grand succès ailleurs dans le monde, puisqu’il devient très difficile à contrôler et permet de continuer l’activité illégalement. D’autant plus que ce type de règlement nécessite une entente avec toutes les plateformes possibles pour compiler le nombre de jours loués par logement. Le simple fait d’avoir un discours d’assouplissement envoie également un signal (étant la complexification) que ce n’est plus illégal.

Rapport 2024 de la SCHL* sur le marché locatif : plus d’offre et moins d’abordabilité

3 constats dans ce rapport:

Plus de logements ont été livrés au canada au cours des 12 derniers mois;

Un taux global d’inoccupation des logements qui était famélique les deux dernières années passe de 1,5% à 2,2% (Faut-il rappelé que selon la SCHL un taux se rapprochant du point d’équilibre de 3%, nous rapproche également de l’abordabilité.);

L’abordabilité du marché privé n’est pas au rendez-vous.

C’est tout frais, la SCHL vient de publier son rapport sur le marché locatif. Il y a là des données intéressantes pour tous ceux et toutes celles, préoccupé-e-s par la crise du logement. Une crise de l’offre qui nous amène une crise de l’abordabilité nous disent la plupart des économistes et les acteurs du marché de l’immobilier. Et si nous faisions fausse route et que nous devions prendre la situation par un autre angle ? C’est à dire, traiter d’abord d’une abordabilité pérenne dans l’offre ?

3 constats dans ce rapport:

Plus de logements ont été livrés au Canada au cours des 12 derniers mois;
Un taux global d’inoccupation des logements qui était famélique les deux dernières années, passe de 1,5% à 2,2% (Faut-il rappelé que selon la SCHL un taux se rapprochant du point d’équilibre de 3%, nous rapproche également de l’abordabilité);
L’abordabilité dans le marché privé n’est pas au rendez-vous.

Le taux d’inoccupation a augmenté (1,5% à 2,2% au Canada) grâce à une plus grande livraison de logements. Ce qui normalement devrait avoir eu un impact sur l’abordabilité des logements. La région ayant eu la plus forte livraison au Canada, est la région de Montréal, mais le rapport nous dit que les nouveaux logements sont chers et prennent plus de temps avant de trouver preneurs.

On apprend aussi que les loyers ont augmenté en moyenne de 5,7% (entre 2023 et 2024). Mais ce qu’il nous faut retenir à mon avis, c’est que les logements ayant changé de locataires ont augmenté eux de 23,5%. (4 fois plus que la moyenne). Wow! Si la moyenne de hausse de 5,7% est beaucoup plus que la hausse de l’inflation que penser de cette hausse de 23,5% ?

Cette comparaison entre un logement qui est maintenu par un même locataire, d’avec celui dont il y a un roulement, devrait attirer toute l’attention. Le nouveau ménage qui se cherche un logement, un ménage qui s’agrandit et qui doit déménager pour avoir un logement plus grand, des travailleurs se trouvant un emploi dans une autre région, un couple qui se sépare, ce n’est là que quelques exemples pour qui la réelle augmentation qui est importante à examiner n’est pas celle de la moyenne de 5,7% (4,7% pour la région de Montréal), mais bien la hausse des logements libres qu’on retrouve sur Kijiji, sur Market place ou qu’on aperçoit par une affiche à une fenêtre, soit une hausse réelle de 23,5% (18,7% pour la région de Montréal) de plus que l’an dernier.

Il y a eu une augmentation de logements sortis de terre depuis l’an dernier et c’est la région de Montréal qui gagne la palme d’or avec le plus d’unités livrés depuis 2023. Mais si le taux d’inoccupation a monté pour ce rapprocher globalement du taux d’équilibre de 3%, c’est beaucoup pour les logements neufs qui prennent du temps à trouver preneurs et ce taux reste famélique pour les logements existants plus abordables disponibles sur le marché. « Les logements (neufs) étaient destinés aux ménages à revenus élevés », nous dit la SCHL dans son rapport.

Une réflexion toute personnelle:

Il faut reconnaître que la SCHL a fait un bon coup en intégrant depuis quelques années, une différenciation entre la hausse moyenne des loyers et celle des logements ayant eu un roulement de locataires. Cette donnée nous donne l’heure juste sur ce que vivent réellement, les nouveaux ménages, les ménages locataires qui désirent changer de logement et ceux qui sont menacés d’éviction.

Un premier constat en examinant ce rapport, serait peut-être de remettre en question ou du moins de nuancer, la prétendue règle de l’offre et la demande qui stipule qu’en approchant un taux équilibré d’inoccupation de 3%, nous arriverions à une abordabilité.

Le concept de filtrage (ou de ruissellement) dont nous parle la SCHL, prétend que plus l’offre de logements (neufs) augmente, même si elle est pour les mieux nantis, devrait permettre une libération d’autres logements pour les ménages moins nantis. C’est difficile d’adhérer à ce concept de filtrage, puisqu’avec une augmentation moyenne de 23,5% des loyers des logements libres existants, les ménages locataires occupant un logement a eu tendance et continueront vraisemblablement à garder leur logement. Et cela en dépit de nouveaux besoins ou de nouvelles situations qui dicteraient en temps normal une nécessité de changer d’habitat.

Dans cette situation, malgré une demande forte en nouveaux logements jumelée à une difficulté pour une majorité des ménages de se payer ces nouveaux logements, il serait surprenant que les prix des loyers se limitent aux prix de l’inflation. Même si cela arrivait, est-ce que ce prix des logements disponibles respecterait réellement la capacité de payer des ménages qui en auraient besoin ? Il est aussi à parier, pour ne pas décourager les promoteurs privés dans leur développement de futures mises en chantier que des mesures gouvernementales seront poursuivies. Et ces nouveaux logements tout comme les existants qui se libèrent, continueront de suivre les prix du marché les rendant inaccessibles pour une très grande partie des ménages.

Pour répondre aux besoins des ménages à faibles et moyens revenus, il nous faut davantage de logements hors marché privé, dont les prix sont contrôlés. Il nous faut davantage investir dans ce type de développement pour réellement créer sur du moyen et long terme, une réelle abordabilité. Investir oui dans la construction de logements sociaux et abordables (hors marché privé), mais il nous faut regarder également du côté des acquisitions dans le parc existant de multi-logement du secteur privé par des organisations sans but lucratif.

Les gouvernements provincial et fédéral ont été frileux jusqu’à présent à mettre en place des outils et programmes pouvant soutenir la sortie du marché privé d’une partie du parc locatif. Pourtant bien que ces immeubles nécessiteraient possiblement aussi un support à la rénovation, il en viendrait beaucoup moins cher à l’état en subvention par unité de supporter cette stratégie.

Ici, il n’est pas question de tout socialiser l’habitation, mais un objectif d’atteindre 20% du parc de logements qui soit hors marché privé, comme le réclament plusieurs acteurs de l’habitation, serait un premier pas pour répondre aux réels besoins des ménages ne pouvant s’offrir le marché privé.

Il ne reste qu’à établir de meilleurs outils pour y arriver!

*Société canadienne d’hypothèque et de logement

Richard Ryan

Consultant en habitation abordable

richardryan.ca

18 décembre 2024

Mais où est Revenu Québec dans l’intervention pour contrer les Airbnb illégaux?

3 arrondissements mettent en place une escouade spéciale pour contrer les Airbnb illégaux, mais où est Revenu Québec entretemps ?

Mes réactions sur TVA nouvelles ce 3 août 2023, à propos de l’implantation d’une escouade spéciale initiée par 3 arrondissements montréalais.

3e chronique sur Noovo: Le logement et l’itinérance

Les visages de l’itinérance se complexifient et se diversifient, le phénomène est en constante augmentation dû à la crise du logement, par des personnes et des ménages qui avaient pourtant un toit il n’y a pas si longtemps…

https://www.noovo.info/chronique/le-logement-et-litinerance.html

@NoovoInfo #polmtl #polqc

L’abordabilité protégée (2e volet) où Vienne ne s’est pas construite en un jour…

Vienne détient 62% de son parc immobilier à l’abris de la spéculation, mais Vienne « la rouge » ne s’est pas construite en un jour…

La mairesse de Montréal est présentement à Vienne où 62% du parc immobilier est détenu par la ville de Vienne, des OBNL ou des coop.

Dans un article que j’ai publié en début de semaine, j’évoquais les différences entre une abordabilité du moment ou pour une période limitée avec une abordabilité protégée à perpétuité.

S’il est vrai que la construction massive de logements privés, pourrait avoir un impact positif sur les prix du moment, il faut reconnaître pour que cette solution soit durable, il nous faudra mettre à l’abris de la spéculation immobilière, une partie de ce parc immobilier .

Et Vienne devient un modèle pour toute ville ou juridiction du monde qui désire agir de manière durable sur une crise du logement qui est sans précédent. Montréal, les autres villes du Québec et même les petites municipalités, n’y échappent pas.

Complexe Alterlaa de Vienne, photo Isabelle Ducas de La Presse

Vienne ne s’est pas construite en un jour…

Pour arriver à 62% de leur parc immobilier en logements sociaux et abordables protégés (hors marché privé), Vienne a du prendre le taureau par les cornes dans un contexte d’une grave crise du logement à la sortie de la 1ère guerre mondiale, il y a plus d’un siècle. Aujourd’hui la championne du logement social compte 420 000 unités appartenant à la Ville ou à des organisations sans but lucratif. Quelques vastes chantiers ont contribué à construire ce patrimoine, soit un premier chantier de 25 000 unités en 5 ans après le premier conflit mondial, puis un second encore plus grand de 60 000 unités entre les deux guerres. (1)

À titre d’exemple Montréal, une ville comparable en dimension et en population, compte 61 500 unités en HLM, en coopératives d’habitation ou détenus par des organismes sans but lucratif (OBNL). L’équivalent de 7,9% de l’ensemble de son parc immobilier. Loin du 62% de Vienne, on en convient. Lorsqu’on s’éloigne de la Ville de Montréal, un peu partout au Québec, les chiffres en logements sociaux et communautaires sont encore bien plus faméliques. (2)

Autre fait intéressant à Vienne est que le logement dit social, n’est pas nécessairement juste pour les moins nantis, le nombre peut sûrement le justifier. Le terme social n’est pas associé à pauvreté. Ce que l’on souhaite c’est qu’il y ait une mixité. Bien sûr différentes catégories de logements sociaux se louent à différents prix, mais même les plus luxueux d’entre eux, sont bien en deçà du prix du marché. Dans un tel contexte les viennois n’ont pas le même appétit pour l’acquisition d’une propriété. Et les logements sociaux de Vienne visent donc les 3 premiers quintiles des ménages, soit celui à faible revenu mais aussi ceux de la classe moyenne. Voir à ce sujet le rapport d’étape du Chantier Montréal abordable paru il y a quelques jours, où justement les ménages montréalais des 3 premiers quintiles ne peuvent accéder à un logement abordable (un logement abordable est celui qu’un ménage consacre moins de 30% de son revenu aux dépenses en logement).

Il aura fallu beaucoup de courage politique et une constance dans les orientations, pour que Vienne (la rouge) arrive à un tel résultat. Par contre, rappelons que les pouvoirs et les ressources de Vienne ne sont pas les mêmes que Montréal.

À titre d’exemple avec des pouvoirs d’état, la ville de Vienne a pu implanter un impôt sur le revenu des ménages de 0,5% qui est consacré à l’habitation sociale.

Bien que Montréal agit et met l’habitation en priorité ces dernières années, elle ne pourra arriver seule à se donner des objectifs d’abordabilité pérenne plus ambitieux, sans l’aide des gouvernements supérieurs. Le laisser-aller du programme Accès-Logis au cours de la dernière décennie et même son abandon récent par la ministre de l’habitation, n’augure rien de bon. Malgré cet état de fait plusieurs acteurs de la société civile se mobilisent avec des villes pour trouver des solutions.

Il ne s’agit pas d’arriver à 62% du parc hors marché (ce que Vienne a atteint en plus d’un siècle), mais d’avoir des ambitions à moyen terme qui pourraient faire monter la part de logements protégés de 7,9% à 20% ou même 25%, ce qui serait un but possible à atteindre, si tous les acteurs et actrices de la société travaillaient dans le même sens.

Une crise du logement telle que vécue présentement au Québec, dicterait sans doute des décisions et des actions gouvernementales demandant beaucoup de courage politique, mais surtout une vision claire de ce qu’apporte dans une société d’avoir un toit sain et abordable pour toute sa population.

Richard Ryan

Consultant en habitation

(1) https://www.lapresse.ca/actualites/2021-10-13/la-presse-en-autriche/logement-social-les-lecons-de-vienne.php

(2) https://portail-m4s.s3.montreal.ca/pdf/repartition_2021_des_logements_sociaux_et_communautaires.pdf

Autre référence:

Cahier métropolitain sur l’habitation dans le Grand-Montréal réalisé par la Communauté Métropolitaine de Montréal

Rapport d’étape du Chantier Montréal abordable sur le logement

Chantier Montréal abordable un premier rapport qui pose des jalons sur des actions à venir? Une histoire à suivre…

Le Chantier Montréal abordable publiait aujourd’hui un rapport d’étape de leurs travaux qui met la table pour une réflexion sur les cibles et les actions à entreprendre afin de répondre aux besoins criants en logement abordable.

Plusieurs pouvaient craindre des résultats d’un tel chantier, avec des acteurs aussi diversifiés qui ont été réunis pour s’entendre à la fois sur un diagnostic et des actions à entreprendre. Le scepticisme à ce type de démarche est souvent lié aux expériences passées du genre qui nous a plus souvent offert un nivelage par le bas (ou l’accouchement d’une souris) qu’à une réelle révolution nécessaire que commande une telle crise comme celle que nous vivons actuellement. Bien que ce rapport d’étape en soit qu’une première qui nous dresse un constat des situations d’abordabilité des ménages montréalais, les prémisses de pistes d’actions restent intéressantes. Nous devrons attendre (tel est la promesse dans ce rapport) les réelles actions et cibles en matière de logement abordable.

Il fallait quand même s’entendre sur un constat et une façon de le présenter, puisque le Chantier, réunit à la même table des acteurs du privé tels que l’Institut de développement urbain (IDU), les groupes promoteurs Prével et Broccolini, des acteurs du secteur de l’économie sociale en habitation tels que Bâtir son Quartier, la SDA, SOLIDES et UTILE, du milieu financier tels que New market funds, la Caisse d’économie solidaire Desjardins, le fonds immobilier de solidarité de la FTQ et la Ville de montréal initiatrice de cette démarche, représentée par son responsable à l’habitation Benoît Dorais, ainsi que la SHDM dont le mandat sera questionné et revu au cours du chantier.

Le premier fait qui attire l’attention dans ce rapport, c’est la division des ménages montréalais selon leurs revenus par quintile. C’est bien connu le logement est devenu inabordable à Montréal et un peu partout au Québec, dû en partie à un manque d’offre, mais surtout dû à de la surenchère spéculative, mais la spécification par groupe de revenus, rend la réalité encore plus éloquente.

Dans le marché privé, on peut retrouver des logements abordables, mais ce sont pour la plupart des logements occupés (surtout depuis plusieurs années et tenus par de plus vieux propriétaires), mais pour un nouveau ménage arrivant dans la région ou celui qui s’est fait évincer à la recherche d’un nouveau logement, le prix du marché est inabordable pour 60% des ménages (nous y reviendrons).

Le Chantier nous informe de manière plus précise que seuls les deux quintiles les plus haut, peuvent réellement se payer un loyer du marché sans dépasser la barre des 30% de leurs revenus consacré aux dépenses au logement. Ce qui veut dire que les ménages de 3 quintiles sur 5 se retrouvent ou se retrouveront s’ils doivent déménager dans une situation d’inabordabilité. Que ce soit une construction neuve ou un logement déjà construit devenu vacant, 60% des ménages montréalais n’y auront pas accès, sans devoir couper dans le budget d’autres besoins (épicerie, transport, médicament, loisir des enfants, etc).

Sans rentrer dans le détails des actions à prendre qui viendront avec la poursuite de leurs travaux, le Chantier Montréal abordable, oriente néanmoins dans ce rapport quelques pistes tout en visant les acteurs qui devraient s’impliquer. Tantôt la Ville de Montréal, tantôt le gouvernement du Québec, tantôt les autres acteurs de l’habitation…

En nommant qu’il nous faut donner une attention particulière au premier quintile (les 20% des ménages avec les revenus les plus bas), la solution pour cette partie de la population qui est encore plus éloignée que les autres quintiles de la possibilité d’obtenir une abordabilité en habitation, est assurément dans l’investissement en logement social subventionné.

Les représentants du marché privé prôneront sûrement l’idée de donner davantage de subventions individuelles à ces ménages pour payer une partie d’un logement du marché privé. Certes cela peut être une solution à court terme, mais ne garantie pas une abordabilité à long terme et le ménage en question, pris avec une telle entente avec un propriétaire privé, se voit encore dans une situation de vulnérabilité puisqu’il est dépendant d’un propriétaire qui peut mettre fin à l’entente à n’importe quel moment.

Il semble y avoir également un consensus autour de la table qu’il faudrait que les autorités publiques investissent et agissent davantage également pour les ménages du 2e et du 3e quintile. Le premier tableau indique réellement que le privé ne pourra fournir à lui seul, des logements abordables pour ces tranches. C’est -à -dire pour les ménages avec enfants gagnant jusqu’à 118 000$ (ou 98 000$ pour un couple sans enfant). Pour ces 3/5e des ménages montréalais, en tombant dans une situation de recherche d’un toit, ils ne pourront vraisemblablement obtenir une habitation respectant les règles de l’abordabilité telles que définies par la SCHL (les besoins impérieux).

La réponse à une habitation abordable pour les ménages du premier quintile, nous indique encore une fois qu’il nous faudra investir beaucoup dans le logement communautaire ou public. Pour ce qui est du 2e et du 3e quintile, le réseau de l’habitation sans but lucratif (OBNL-coop) avec l’aide d’investissements publics, d’allègements fiscaux, réglementaires ou en utilisant leurs marges d’équité pour de nouvelles acquisitions (ou plusieurs de ces pistes jumelées), devront faire partie des solutions beaucoup plus généralisées qu’elles le sont aujourd’hui.

Le privé pourrait aussi bénéficier d’aide gouvernementale ou autres allègements, qui pourraient rendre le prix sortant de leur produit plus abordable du moins pour le 3e quintile. Ces solutions ne seraient sûrement pas pérennes dans le temps, puisque dès la première vente d’une telle propriété, elle prendra vite le chemin du prix du marché et s’adressera aux plus nantis des ménages (soit dans un contexte actuel, les ménages du 4e et 5e quintile).

Il faut reconnaître que d’arriver à ces premiers constats avec cette panoplie d’acteurs, il y a eu un grand bout de chemin de fait. Il restera maintenant de savoir si on s’entend sur les actions à prioriser. Mais si tel est le cas, un grand joueur manque toujours à l’appel et le dernier budget était assez éloquent à cet égard… Où est donc le gouvernement québécois dans cet écosystème?

Richard Ryan

Consultant en habitation

12 avril 2023

Pour avoir accès au rapport d’étape du Chantier Montréal abordable:

rapport-detape-chantier-montreal-abordable-12-avril-2023 Télécharger