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C’est tout frais, la SCHL vient de publier son rapport sur le marché locatif. Il y a là des données intéressantes pour tous ceux et toutes celles, préoccupé-e-s par la crise du logement. Une crise de l’offre qui nous amène une crise de l’abordabilité nous disent la plupart des économistes et les acteurs du marché de l’immobilier. Et si nous faisions fausse route et que nous devions prendre la situation par un autre angle ? C’est à dire, traiter d’abord d’une abordabilité pérenne dans l’offre ?

3 constats dans ce rapport:

• Plus de logements ont été livrés au Canada au cours des 12 derniers mois;
• Un taux global d’inoccupation des logements qui était famélique les deux dernières années, passe de 1,5% à 2,2% (Faut-il rappelé que selon la SCHL un taux se rapprochant du point d’équilibre de 3%, nous rapproche également de l’abordabilité);
• L’abordabilité dans le marché privé n’est pas au rendez-vous.

Le taux d’inoccupation a augmenté (1,5% à 2,2% au Canada) grâce à une plus grande livraison de logements. Ce qui normalement devrait avoir eu un impact sur l’abordabilité des logements. La région ayant eu la plus forte livraison au Canada, est la région de Montréal, mais le rapport nous dit que les nouveaux logements sont chers et prennent plus de temps avant de trouver preneurs.

On apprend aussi que les loyers ont augmenté en moyenne de 5,7% (entre 2023 et 2024). Mais ce qu’il nous faut retenir à mon avis, c’est que les logements ayant changé de locataires ont augmenté eux de 23,5%. (4 fois plus que la moyenne). Wow! Si la moyenne de hausse de 5,7% est beaucoup plus que la hausse de l’inflation que penser de cette hausse de 23,5% ?

Cette comparaison entre un logement qui est maintenu par un même locataire, d’avec celui dont il y a un roulement, devrait attirer toute l’attention. Le nouveau ménage qui se cherche un logement, un ménage qui s’agrandit et qui doit déménager pour avoir un logement plus grand, des travailleurs se trouvant un emploi dans une autre région, un couple qui se sépare, ce n’est là que quelques exemples pour qui la réelle augmentation qui est importante à examiner n’est pas celle de la moyenne de 5,7% (4,7% pour la région de Montréal), mais bien la hausse des logements libres qu’on retrouve sur Kijiji, sur Market place ou qu’on aperçoit par une affiche à une fenêtre, soit une hausse réelle de 23,5% (18,7% pour la région de Montréal) de plus que l’an dernier.

Il y a eu une augmentation de logements sortis de terre depuis l’an dernier et c’est la région de Montréal qui gagne la palme d’or avec le plus d’unités livrés depuis 2023. Mais si le taux d’inoccupation a monté pour ce rapprocher globalement du taux d’équilibre de 3%, c’est beaucoup pour les logements neufs qui prennent du temps à trouver preneurs et ce taux reste famélique pour les logements existants plus abordables disponibles sur le marché. « Les logements (neufs) étaient destinés aux ménages à revenus élevés », nous dit la SCHL dans son rapport.

Une réflexion toute personnelle:

Il faut reconnaître que la SCHL a fait un bon coup en intégrant depuis quelques années, une différenciation entre la hausse moyenne des loyers et celle des logements ayant eu un roulement de locataires. Cette donnée nous donne l’heure juste sur ce que vivent réellement, les nouveaux ménages, les ménages locataires qui désirent changer de logement et ceux qui sont menacés d’éviction.

Un premier constat en examinant ce rapport, serait peut-être de remettre en question ou du moins de nuancer, la prétendue règle de l’offre et la demande qui stipule qu’en approchant un taux équilibré d’inoccupation de 3%, nous arriverions à une abordabilité.

Le concept de filtrage (ou de ruissellement) dont nous parle la SCHL, prétend que plus l’offre de logements (neufs) augmente, même si elle est pour les mieux nantis, devrait permettre une libération d’autres logements pour les ménages moins nantis. C’est difficile d’adhérer à ce concept de filtrage, puisqu’avec une augmentation moyenne de 23,5% des loyers des logements libres existants, les ménages locataires occupant un logement a eu tendance et continueront vraisemblablement à garder leur logement. Et cela en dépit de nouveaux besoins ou de nouvelles situations qui dicteraient en temps normal une nécessité de changer d’habitat.

Dans cette situation, malgré une demande forte en nouveaux logements jumelée à une difficulté pour une majorité des ménages de se payer ces nouveaux logements, il serait surprenant que les prix des loyers se limitent aux prix de l’inflation. Même si cela arrivait, est-ce que ce prix des logements disponibles respecterait réellement la capacité de payer des ménages qui en auraient besoin ? Il est aussi à parier, pour ne pas décourager les promoteurs privés dans leur développement de futures mises en chantier que des mesures gouvernementales seront poursuivies. Et ces nouveaux logements tout comme les existants qui se libèrent, continueront de suivre les prix du marché les rendant inaccessibles pour une très grande partie des ménages.

Pour répondre aux besoins des ménages à faibles et moyens revenus, il nous faut davantage de logements hors marché privé, dont les prix sont contrôlés. Il nous faut davantage investir dans ce type de développement pour réellement créer sur du moyen et long terme, une réelle abordabilité. Investir oui dans la construction de logements sociaux et abordables (hors marché privé), mais il nous faut regarder également du côté des acquisitions dans le parc existant de multi-logement du secteur privé par des organisations sans but lucratif.

Les gouvernements provincial et fédéral ont été frileux jusqu’à présent à mettre en place des outils et programmes pouvant soutenir la sortie du marché privé d’une partie du parc locatif. Pourtant bien que ces immeubles nécessiteraient possiblement aussi un support à la rénovation, il en viendrait beaucoup moins cher à l’état en subvention par unité de supporter cette stratégie.

Ici, il n’est pas question de tout socialiser l’habitation, mais un objectif d’atteindre 20% du parc de logements qui soit hors marché privé, comme le réclament plusieurs acteurs de l’habitation, serait un premier pas pour répondre aux réels besoins des ménages ne pouvant s’offrir le marché privé.

Il ne reste qu’à établir de meilleurs outils pour y arriver!

*Société canadienne d’hypothèque et de logement